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渋谷で勃発した「タワマン戦争」が話題だが…
渋谷で前代未聞の「タワマン戦争」が勃発している。新しく建つタワマンに隣接する既存タワマン住民が、渋谷区を相手に「計画中止」の訴えを起こしているのだ。
実際このような訴えが受け入れられるのか、今後の進捗が気になるところだ。大枚をはたいて購入した夢のタワマンライフが第三者によって侵害されることは許されないことと誰もが思うだろう。しかしそのようなトラブルは多々起こっている。
これらを回避することはできるのだろうか。過去の「こんなはずじゃなかった」事例を基に検証する。
数億円の負債につながる「こんなはずじゃなかった」
年末になると「ふるさと納税」に絡む広告が頻繁に見られるようになる。それに併せてネットニュースでは「返礼品のミカンが傷んでいた」とか「カニの身がほとんど入っていなかった」などのネガティブキャンペーンも始まる。
そんな欠陥商品が贈られてきたら、到着を心待ちにしていた消費者は「こんなはずじゃなかったのに…」と大きなショックを受けることだろう。
しかしこれらは数万円程度の負債に対するトラブルの話。実は「一生に一度の買物」といわれる不動産売買でも似たようなトラブルが起きている。これが億超のタワーマンション（以下、タワマン）にかかわるトラブルとなれば大問題だ。
（1）「眺望シャットアウト」問題
リビングから「花火が見える」や「富士山が見える」ことを条件にマイホーム探しをしている人は意外と多い。自宅から望む雄大な眺望は、日々の疲れをすっかり癒してくれるに違いない。タワマン所有者も然り、都市を見晴らすパノラマビューを求めて購入を決めている。
煌びやかな夜景を望むタワマン最上階のペントハウスを購入したAさんは、営業担当者から「この素晴らしい景色を遮る建物は建ちませんよ」と勧められて契約を結んだ。
しかし数年後、自宅タワマンより背の高いオフィスビル建設計画が隣地で決定してしまった。購入前の営業マンの説明は嘘だったのか。竣工すればAさんの住まいは眺望を奪われ、加えて物件価値も大きく下がることになる。
（2）「開かずのスーパーマーケット」問題
マンション購入時のプライオリティとして必ず上位にあがるのは「商業利便性」だ。駅から離れていても、大型スーパーマーケットが徒歩圏にあれば生活は十分豊かになる。
Bさんファミリーは「このマンションの1階にスーパーマーケットが入居する予定です」という営業担当者の説明を聞いてタワマン購入を決めた。
しかし、竣工を迎えほとんどの購入者が入居を終えたというのに、広い1階フロアはいつまでたっても空き店舗のまま。営業担当者に確認したところ、スーパーマーケット側との家賃交渉が決裂したため入居の話はご破算になったという。Bさんファミリーは、最寄り駅から線路を挟んで反対側にある古びた商店街まで買物に行く生活を強いられることになった。
（3）「マンション維持費増額」問題
近年問題視されているのが、タワマンなど大規模建物の維持にかかる莫大な費用だ。設計当初の想定金額をはるかに超えることに気づくのは、竣工から10年以上たった大規模修繕工事のタイミングだ。
年収700万円のCさんは、若干背伸びをして築11年の中古タワマン上層階を購入した。月々のローン支払いは十数万円、加えて管理費・修繕積立金などの支払いで月収の約半分が消えてしまう。そんなある日、管理組合から「修繕積立金値上げ」の通知書面が届き、見れば現在の1.6倍もアップするとのこと。修繕積立金の増額リスクについては購入時に営業担当者から説明されたものの、想定額を超える値上げとなればローン返済もままならないCさんにとって死活問題だ。
不動産業界団体は、「現場案内でのオーバートークが顧客に誤解を与えることもあり得る。不動産販売では、チラシ・ネット広告より現場でのセールストークが顧客の購入動機に大きな影響を与えるもの。顧客から質問を受けると想定される項目については案内前に正しい情報を収集しておくなど、顧客に優良誤認させない工夫をしてほしい」と注意喚起している。
「重要事項説明」の落とし穴
不動産業界では取引上のさまざまなトラブルを防ぐため、契約時に「重要事項説明書（以下、重説）」を作成して顧客に対し説明する義務がある。宅建士が重説文面を読み上げながら説明するのだが、聞くだけですべて把握することは難しい。顧客側は事前に重説文面を一読しておく方が賢明だろう。
その際に確認すべきは、最終ページにある「その他の重要な事項」だ。この欄には将来トラブルに発展する可能性のある事項が羅列されている。たとえば、どの物件にでも記載されている文言は以下の通り。
●本物件周辺は第三者所有地のため、将来建物が新築（または増改築）される場合がある。その場合日照・眺望・通風等に影響のある場合がある。
●買主は、本物件の住環境等を十分理解の上、売買契約を締結し売買契約締結後、売主及び媒介業者に住環境等の変化について損害賠償、その他の異議申し立てないこととする。
このほかに物件個別の懸案事項が記載される。ここを確認しておけば「こんなはずじゃなかった」問題が回避できるはずだ。
曖昧にせず「書面」で残すこと
営業担当者が「大丈夫ですよ」と言っても、言葉だけでは確約されたことにならない。絶対に遵守してほしいことは重説文末に追記してもらうか、契約に付随する覚書を交わしておくことが必要だ。
加えて、それらの約束事が破られた際の対処手段（解約、損害賠償等）を明記しておくことも忘れてはならない。
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