富裕層の「タワマン節税」がついに“完全終了”…国税庁が突き付けた2024年1月からの「新ルール」とは【税理士が解説】

「タワマン節税」とは

まず、前提として、タワマン節税がどんなしくみだったか、概要をおさらいしておきましょう。タワマン節税は、タワマンの「高層階」の相続税評価額が、実際の市場価格（実勢価格）と比べて著しく低いことに着目して、相続税を抑えるスキームです。

もともと、不動産（土地と建物）の相続税評価額は、以下のように、市場価格よりも低く抑えられています。

その趣旨は、不動産は「生活する場所」だったり、「生活の糧を得るための事業を行う場所」だったりするので、相続税の負担を軽くすべきだということにあります。

そして、とりわけタワマンの高層階については、それに加え、さらに相続税評価額が低く抑えられるという特殊性がありました。すなわち、マンションの相続税評価額は住戸ごとにそれぞれ「土地」と「建物」に分けて計算されますが、従来は以下のような特徴がありました。

2017年以前は、土地、建物のいずれについても、建物の価格を床面積に応じて均等に割り振る計算方法を用いていたので、タワマンの高層階の住戸は評価額が市場価格と大きく乖離してしまうという実態がありました。それが「タワマン節税」に利用されてきたのです。

以下は、マンションの市場価格と相続税評価額の乖離の実例です。

【図表】マンションの市場価格と相続税評価額の乖離の事例 国税庁「マンションに係る財産評価基本通達に関する有識者会議」報道発表資料（2023年1月31日）より作成

これに対し、国税庁はルール変更を行いました。すなわち、2018年以降に引き渡される新築物件については、以下の計算式を用いて、上の階にいくほど評価額が高くなるようにしたのです。

しかし、これでもまだ、市場価格との乖離は相当程度大きく、解消されませんでした。タワマン節税にはなお妙味があり、依然として富裕層の有効な相続税対策であることに変わりはありませんでした。そこで、今回の通達により新ルールが設けられたということです。

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