前回は、不動産の売却活動開始から契約締結までの流れについて説明をしました。今回は、不動産売却の基本ステップのうち、代金決済と引き渡しについて見ていきます。

代金決済の立会いと確認は司法書士が行うことが一般的

前回に引き続き、不動産売却の基本を見ていきます。

 

【売却の基本ステップ4】決済・引き渡し

一般的な流れとしては、売買仲介業者が、代金決済期日の調整を行います。決済場所と時間を決めて、売主、買主の都合をすり合わせます。その後、代金決済方法の調整を行います。建物管理会社に管理費清算月の確認、賃貸管理会社に家賃清算月の確認と、賃貸契約書原本・鍵などの取り寄せを行います。

 

決済金清算書の作成と送付、引き渡し登記関係必要書類の送付は同時です。代金決済の立会いと確認は、司法書士が責任をもって立ち会います。売主は、借入先の金融機関へ、完済申請書の提出と完済金額の確認を行います。そして決済金清算書を確認して、完済不足資金の準備を行います。

 

売買代金の受領と物件の引き渡しに関しては、必ずしも出席する必要はなく、業者に代行してもらうことも可能です。

 

買主が業者であれば、ローンの審査を待つ期間がないため、決済は早いです。特約条項などもありません。ところが個人投資家の場合は、ある程度時間がかかることを見込んでおく必要があります。

転売目的での売買で行われる「中間省略」とは?

また、転売目的の業者が、中間省略で買いたいというケースもあります。本来は買主である業者へ所有権を移転するのですが、登記保留のままで決済をします。業者はだいたい2〜3カ月の間にその次の買主を見つけて、登記移転をさせて転売を行います。もちろん、次の買主が見つからないこともありますが、売主側においては売買契約が成立しています。何も心配することはありません。

 

■中間省略登記

2005年に不動産登記法が改正され、中間省略登記を行うことができなくなりました。そのため現在行われている中間省略登記は、「新・中間省略登記」と呼ばれるもので、正式には「第三者約款付き売買契約」のことを指します。

 

下の図表にあるように、通常はA→B→Cと不動産の所有権を移転させますが、新・中間省略登記であれば、A→Cに直接名義を変更できるので、中間者であるBには、登録免許税、不動産取得税が課税されません。

 

【図表】物件売却における手続き

本連載は、2016年8月13日刊行の書籍『その区分マンションは今すぐ売りなさい』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

その区分マンションは 今すぐ売りなさい

その区分マンションは 今すぐ売りなさい

渡邊 勢月矢

幻冬舎メディアコンサルティング

区分マンション投資にはリスクがあります。 たとえば新築で区分マンションを購入し、サブリース契約がついている場合。見掛け上家賃収入が入る状態でも、物件本来の収益性が低いケースがあります。また収益性向上のためどんな…

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