家賃を下げたい…「賃下げ交渉」で抑えておくべき論点を弁護士が解説

「借地借家法32条1項の規定に基づく賃料減額請求の当否及び相当賃料額を判断するにあたっては、賃貸借契約の当事者が現実に合意した賃料のうち直近のもの（以下、この賃料を「直近合意賃料」という）をもとにして、同賃料が合意された日以降の同項所定の経済事情の変動等のほか、諸般の事情を総合的に考慮すべきである」。

「賃料自動改定特約が存在したとしても、上記判断にあたっては、同特約に拘束されることはなく、上記諸般の事情のひとつとして、同特約の存在や、同特約が定められるに至った経緯等が考慮の対象となるに過ぎないというべきである」。

「したがって、本件各減額請求の当否および相当純賃料の額は、本件各減額請求の直近合意賃料である本件賃貸借契約締結時の純賃料をもとにして、同純賃料が合意された日から本件各減額請求の日までのあいだの経済事情の変動等を考慮して判断されなければならず、

その際、本件自動増額特約の存在およびこれが定められるに至った経緯等も重要な考慮事情になるとしても、

本件自動増額特約によって増額された純賃料をもとにして、増額前の経済事情の変動等を考慮の対象から除外し、増額された日から減額請求の日までのあいだに限定して、その間の経済事情の変動等を考慮して判断することは許されないものといわなければならない。

本件自動増額特約によって増額された純賃料は、本件賃貸契約締結時における将来の経済事情等の予測にもとづくものであり、自動増額時の経済事情等の下での相当な純賃料として当事者が現実に合意したものではないから、本件各減額請求の当否および相当純賃料の額を判断する際の基準となる直近合意賃料と認めることはできない」。