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投資なので儲かる物件を選ぶ
区分所有マンションの中でも、私は 「地方の築古物件」 に絞って投資しています。
日本人は新しいもの好きと言われていますが、現在、不動産投資を目的として新築マンションを購入した場合は、月に何万円か赤字が出てしまう物件が多いというのが、物件を日々観察している私の印象です。
新築物件を投資対象から除外したとすると、必然的に中古物件を選ぶことになりますが、そこで気になるのが築年数です。
一般的に、建てられてから5～10年以内の新しめの物件が「築浅」と呼ばれるのに対し、築20年を過ぎているものは「築古」と呼ばれています。
築浅物件のほうが見栄えもいいですし、入居者も新しいほうがいいのではないか、と思われるかもしれませんが、まったくそんなことはありません。
きちんとポイントを押さえれば、築古物件のほうが安定して利益を手にすることができると私は考えています。
築古物件の中でも、私は築30年前後のものを中心に投資しています。
新築や築浅の物件を所有することが目的で、それで満足するならいいのかもしれませんが、不動産投資は、あくまで投資なので、利益が出なければ意味がありません。
築浅と築古のメリットとデメリットを比較して、私が築古物件を推す理由を説明したいと思います。
築浅物件のメリットとデメリット
築浅物件のメリットとして、建物自体が新しいことから家賃を高く設定しても入居希望者が多いので客付けに苦労せず、空室リスクが低いということがあります。また、金融機関からの長期融資を受けやすいのもメリットかと思います。
その反面、築浅物件のデメリットとしては、やはり物件価格が高いことです。
物件の仕入れコストが高ければ相対的に利回りも低くなるので、都心の物件では表面利回りが5％を切るものもあります。利回りが5％を切ってしまうのならば、それこそREITを買ったほうが稼ぐことができます。
つまり築浅物件の特徴として、空室リスクは低いが物件価格が高く利回りが取りにくい、ということがあげられます。
