(※写真はイメージです/PIXTA)

「不動産投資」は、誰でも儲かるというわけではありません。今後、日本で不動産投資をして着実に収益が期待できるのは、どのような物件でしょうか。YouTubeチャンネル「不動産Gメン滝島」にて、「不動産の知識がない人」が損しないための情報を発信している滝島一統氏による著書『誰でも儲かる、わけがない 初めての不動産投資必勝ルール 罠を見抜いてお金を増やす』から、一部抜粋してご紹介します。

収益を狙うなら中古一択

できれば新築の物件が欲しいと考える人も少なくありませんが、不動産投資は憧れを叶えるものではなく、収益を得るためのものです。より収益性が高いのはどちらかという観点で見れば、圧倒的に新築より中古です。

 

新築は開発者の利益や宣伝費が価格に転嫁されているため、その分、割高になっています。収益性を高めるには、コスト(購入価格)を抑える必要があり、その点だけでも新築より中古です。

 

築年数や物件の状態によっては修繕が必要なケースもありますが、多くの場合、修繕費を加えても、新築を買うより安く済みます。それほど、新築は割高なのです。

 

家賃は新築の方が高いのでは、と思うかも知れません。たしかにそうですが、新築と言えるのは最初の入居者募集の時だけ。最初の入居者が退去し、次に募集を掛ける時からは中古の扱いです。

 

中古より新築の方が家賃は高いのなら新築時より家賃を下げなければなりません。家賃を高く設定できるのは、ほんのわずかな期間に限られ、中古より重くかかったコストを回収できるほどではないのです。

 

また新築は家賃が高めに設定できるがゆえに、絶対に下がる、かつ下がる幅が大きい、という特性もあります。対してある程度築年数が経った中古では、家賃がすでに下がっており、それ以上は下がりにくい、下がったとしても下げ幅は限定的と言えます。

 

そのため、先々の収益についても見通しが立ちやすいというメリットもあります。

 

新築アパートを手掛け、テレビCMもガンガンやっている、とある大手建設会社のホームページには、実に驚く内容が書かれています。

 

2億5,000万円、3億円という規模の物件で年間のキャッシュフロー(家賃収入から返済や経費支払いなどをして手元に残るお金)が100万円程度、1部屋でも空き部屋が出たら赤字だと言います。

 

「1年で100万円儲かるならいいのでは?」と思ってしまいそうですが、1部屋でも空室になれば赤字です。

 

また2〜3年経てば家賃は下がりますから、空室が出なくてもすぐに赤字になるでしょう。「家賃が下がりません」とは書いてありませんが、少し考えれば、「下がれば損しますよ」と書いてあるようなものです。それなのに買おうとする人がいるのか、不思議です。

 

新築が有利なのは、税金対策で不動産投資をする場合くらいです。

 

収益物件を購入すると、一定の年数、建物の価値を減価償却することができます。

 

減価償却とは、建物価値が年数を経るごとに減っていくので、それを経費として認めてあげますよ、というものです。

 

減価償却することで利益が抑えられ、利益にかかる税額が軽減されます。減価償却ができるのは法律で定められた耐用年数(RC造で47年など)の間なので、新築で取得した方が、長い期間減価償却が利用でき、税軽減のメリットがあります。

 

また自身が所有する土地にアパートなどを建てる場合は、不動産会社の利潤がのらない分、不動産会社から新築の物件を購入するよりは建物分の費用が多少安くできると考えられます。

 

税金対策を目的とするケースや土地を持っている人なら、新築も検討の余地がありますが、普通に収益物件を買うのであれば、新築ではなく中古です。

 

 

滝島 一統

株式会社光文堂インターナショナル

代表

 

2025年2月8日(土)開催!1日限りのリアルイベント
「THE GOLD ONLINE フェス 2025 @東京国際フォーラム」
来場登録受付中>>

 

【関連記事】

■税務調査官「出身はどちらですか?」の真意…税務調査で“やり手の調査官”が聞いてくる「3つの質問」【税理士が解説】

 

■月22万円もらえるはずが…65歳・元会社員夫婦「年金ルール」知らず、想定外の年金減額「何かの間違いでは?」

 

■「もはや無法地帯」2億円・港区の超高級タワマンで起きている異変…世帯年収2000万円の男性が〈豊洲タワマンからの転居〉を大後悔するワケ

 

■「NISAで1,300万円消えた…。」銀行員のアドバイスで、退職金運用を始めた“年金25万円の60代夫婦”…年金に上乗せでゆとりの老後のはずが、一転、破産危機【FPが解説】

 

■「銀行員の助言どおり、祖母から年100万円ずつ生前贈与を受けました」→税務調査官「これは贈与になりません」…否認されないための4つのポイント【税理士が解説】

 

誰でも儲かる、わけがない 初めての不動産投資必勝ルール 罠を見抜いてお金を増やす

誰でも儲かる、わけがない 初めての不動産投資必勝ルール 罠を見抜いてお金を増やす

滝島 一統

KADOKAWA

不動産投資を考え始めたら必読! チャンネル登録者数26万人超、不動産系YouTuberとしてダントツ人気の「不動産Gメン滝島」初の著書。老後の不安に付け込む甘い言葉に誘われて大切なお金を投じる前に必読。買えばみんな儲か…

人気記事ランキング

  • デイリー
  • 週間
  • 月間

メルマガ会員登録者の
ご案内

メルマガ会員限定記事をお読みいただける他、新着記事の一覧をメールで配信。カメハメハ倶楽部主催の各種セミナー案内等、知的武装をし、行動するための情報を厳選してお届けします。

メルマガ登録