借入の返済期間が違うと最終損益はどう変わるのか？

潜在キャッシュフローについて、別の角度でもう１つ具体例を出してみます。借入の返済期間の違いで、保有期間中の税引後キャッシュフローおよび売却後の最終損益に違いが出るのが理解できるはずです。

■共通条件
（物件について）
平成５年築　重量鉄骨造

物件価格：１億円（土地：5000万円、建物：5000万円）
家賃収入：1000万円（表面利回り10 ％）
運営費：250万円（空室率考慮済）
純営業収益：750万円

（諸条件について）
借入金額：9000万円
自己資金：1000万円
購入諸費用：700万円
借入金利：2.0％
返済方法：元利均等
保有期間：10年間
売却金額：8000万円（表面利回り12.5％）
所有者適用税率：50％（所得税・住民税）

この共通条件をベースに、返済期間を20年と30年の２パターンで、収支シミュレーションしていきます。途中の計算は割愛しますが、それぞれの保有期間中の税引後キャッシュフローは次の通りとなります。

（20年返済の場合）
１年目    税引後キャッシュフロー＝56.9万円    累積キャッシュフロー56.9万円
２年目    税引後キャッシュフロー＝53.2万円    累積キャッシュフロー110.1万円
３年目    税引後キャッシュフロー＝49.4万円    累積キャッシュフロー159.5万円
…
10年目    税引後キャッシュフロー＝20.5万円    累積キャッシュフロー392.5万円

（30年返済の場合）
１年目    税引後キャッシュフロー＝204.8万円    累積キャッシュフロー204.8万円
２年目    税引後キャッシュフロー＝202.6万円    累積キャッシュフロー407.4万円
３年目    税引後キャッシュフロー＝200.3万円    累積キャッシュフロー607.7万円
…
10年目    税引後キャッシュフロー＝183.0万円    累積キャッシュフロー1942.2万円

このように、30年返済のほうがキャッシュフローを圧倒的に生み出すことがわかります。では、本物件を売却した際の税引後売却キャッシュフローを比較してみましょう。

（20年返済の場合）
税引後売却キャッシュフロー：2667万円

（30年返済の場合）
税引後売却キャッシュフロー：1040万円

このように、20年返済の条件のほうが、税引後の手残りが多いことがわかります。これは毎月元金返済が進むことにより、売却金額のうち金融機関に返済する金額が少なくなるからです。

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最終的に受け取る金額にはほとんど差がない!?

不動産投資の最終的な成果（保有期間中の累積税引後キャッシュフロー＋売却時の税引後キャッシュフロー）は次の通りです。

（20年返済の場合）
最終利益＝3060万円

（30年返済の場合）
最終利益＝2982万円

30年の場合、利息を多く払うため金額は少なくなりますが、結果としては、どちらもさほど大きな差はないことになります。

これらのシミュレーションからわかることは、返済期間が短いことで保有期間中のキャッシュフローが少なくても、もう一つの利益である潜在キャッシュフローである元金返済は進むため、最終的に受け取る金額には大きな差がないということです。

ただし、最終的に受け取る金額が同じとはいえ、投資効率を考えると「返済期間は長く」があくまでも基本です。貨幣の現在価値の観点から、現在受け取る100万円と10年後に受け取る100万円では、前者のほうが価値があるからです。

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