3人共有で相続した「9,000万円」の土地付き建物。一人が突如、消息不明に…。残った2人で“大規模リフォーム”の結末【弁護士が解説】

共有不動産の一人が音信不通…。勝手に売却は法的NG？

相談者のA（50代女性・架空）さんは、BさんとCさんとの間で、親から相続した9,000万円の土地付き建物を共有しています。各自の共有持分の割合は3分の1です。

Aさんとしては、いずれ、第三者に売却することも検討しています。

これまでに3人でどのように資産管理するかなどの具体的な話し合いをしたことはありませんが、資産価値を高める何らかの施策をしたいと、朧げながら3人で意識は共有しているつもりです。

ただ、Aさんには一つ気になっていることがあります。

ここ数年、Cさんと連絡が取れなくなっているのです。土地と建物は3人の共有名義なので、このままCさんと音信不通が続けば、勝手に手を加えることは難しいのでは、とAさんは懸念しています。ひとつの案として、建物の大規模リフォームを考えているものの、動くに動けず困惑しています。

そこでAさんは、不動産に詳しい弁護士に次の2点について相談したいと考えています。

共有物を修繕・売却する場合に「共有者全員の同意」は必要か？

1.共有不動産の修繕を行う際のルール

（1）最低限の修繕と改良行為について

民法は、共有物の「保存」・「管理」・「変更」について、共有者間で意思決定を行う際のルールを定めています。

共有物の「保存」は各共有者が単独で行うことができますが、「管理」は各共有者の持分の価格に従って過半数により決する必要があり、「変更」は共有者全員の同意が必要です。

共有不動産を修繕する場合、それが共有物の価値を維持する行為であれば、「保存」に該当し、共有者の一人が単独で行うことができます。例えば、共有土地の庭の雑草を刈ったり、共有建物の掃除をしたり、雨漏りを修繕するなどです。

他方で、単に共有物の現状の価値を維持するにとどまらず、さらに改良してその価値を高める行為を行う場合は、「管理」に該当し、共有者の持分の価格に応じて過半数により意思決定を行う必要があります。例えば、建物の壁の汚損部分の塗替や軽微な内装変更などがこれにあたると考えられます。

これに対し、「管理」の程度を超えて共有物の現状を著しく変更する行為は、「変更」に該当し、共有者全員の同意により行う必要があります。

ただし、共有物の形状または効用の著しい変更を伴わない変更については、上記「管理」に含まれるため、各共有者の持分の価格に従って過半数により決することができます。