「マンション」の相続税評価額の新しい計算ルール

まず、タワーマンション（以下「タワマン」）を含むマンションの相続税評価額について、国税庁により新たに採用される見通しとなった計算ルールを紹介します。

第1段階として、後述する従来の「相続税評価額」が、実勢価格とどれだけ乖離しているか（乖離率）を計算します。

乖離率の計算式は以下の通りです。

そして、第2段階として、乖離率に応じ、以下のように相続税評価額を計算します。

これは、統計上、「戸建て」の場合の乖離率の平均が「1.66倍」、つまり評価額が実勢価格の60%程度であることと平仄を合わせるものといえます。

一戸建てとのバランスも踏まえ、相続税評価額を実勢価格に近付けるものです。

なぜ、このようなルールが設けられることになったのか、「タワマン節税」の何が問題視されているのか。今後、予想されるさらなるルール改定はどのようなものか。以下、従来の「タワマン節税」のしくみに触れながら解説を加えます。

タワワン節税とは

タワマン節税は、タワマンの「高層階」の相続税評価額が実勢価格より著しく低いことを利用して、相続税を抑えようとするものです。

相続税法上、一般的に、不動産（土地と建物）の相続税評価額は、実勢価格よりも低く算出されるルールになっています。

なぜなら、不動産は「居住の場所」「事業の場所」になることが多く、相続税の負担を重くすべきではないと考えられているからです。

タワマンの高層階も、本来、「生活の場」として考える限り、その理屈があてはまるはずです。しかし、実際には、富裕層の「相続税対策」、特に「相続税の節税」の手段として用いられるケースが多くみられました。

その理由は、現行制度上、タワーマンションの高層階は、実勢価格と相続税評価額に大きな乖離があるからです。

以下、順を追って説明します。

不動産の評価額の原則的な算定ルール

まず、不動産（土地、建物）の相続税評価額の原則的な算定ルールについてお伝えします。

土地、建物のそれぞれについて以下の通りです。マンションは住戸ごとに「建物」と「敷地（底地）」のそれぞれについて評価額が算出されることになります。

これに加え、土地については後述する「小規模宅地等の特例」の対象となれば、評価額がさらに「80%減」または「50%減」となります。