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最高裁判例（2022年4月）で何が問題視されたか
こういった問題点が指摘されるなか、2022年4月に最高裁の判決（最判令和4年4月19日 相続税更正処分等取消請求事件）が下され、注目されました。
事案の概要は、マンション2棟を相続した事例において、国税庁が、マンションの評価額を不動産鑑定による実勢価格で評価し直して税額を計算し、約3億円の追徴課税の更正処分を行ったというものです。
最高裁は国税庁の処分を有効とする判決を下しました。その根拠となったのは、以下の事実です。
【最高裁が判断の根拠とした事実】
・信託銀行の稟議書に「相続税対策として不動産を購入するための資金」と記載されていた
・被相続人はマンション購入時すでに90歳であり、購入目的が相続税対策以外に考えられない
・相続人は相続開始後、相続税の納税申告前に、マンションを購入時の価格とそれほど変わらない額で売却した
これらの事実から、「相続税を免れる以外の目的は考えられない」ととらえられたのです。
繰り返し述べてきたように、不動産の相続税評価額が低く抑えられている理由は、不動産が「生活の糧」となることが多いからです。
その趣旨を逸脱して、相続税対策のためだけに利用することはあからさまな「租税回避」であるということです。
しかし、この最高裁判決は、タワマン節税自体の是非、すなわちタワマンの評価額が抑えられるしくみの是非には踏み込んでいません。
あくまでも、従来の租税回避の否認の一般論に則ったもの、つまり、制度の趣旨を逸脱し租税回避の目的があからさまだったから否認したというにすぎないのです。
国税庁の次のねらいは「不動産小口化商品」か？
これに対し、今回のルール改定は、租税回避の目的がある、ないにかかわらず、タワマンの評価額の計算方法自体にまで踏み込んだものです。
その意味で、タワマン節税のしくみ自体に網がかけられることになったといえます。特に、建物の低層階と高層階の実勢価格の格差を評価額に反映しようとしたものです。
他方で、土地の評価額が抑えられるしくみについては、新しいルールが設けられたわけではありません。とりわけ、「小規模宅地等の特例」による大幅な評価減を受けられるメリットは依然として失われていないのです。
しかし、この点についても、国税庁がいずれ網をかける可能性があります。なぜかというと、タワマン節税と同じくらい富裕層に人気のある相続税対策の商品として、他に、小規模宅地等の特例を利用した「不動産小口化商品（任意組合型）」があるからです。
不動産小口化商品（任意組合型）は、端的にいえば、一等地のオフィスビルや居住用マンションを「1口100万円」など小口化したものを所有するスキームです。
口ごとに割り当てられる「土地」部分について、小規模宅地等の特例を受けられます。そして、一等地なので、土地が狭い割に地価が高額になります。
小規模宅地等の特例を受けられる面積には上限がありますが、不動産小口化商品を利用すれば、「狭くて高額な土地」をたくさん所有して、相続税評価額を50%ないしは80%も引き下げることができるのです。
これも、「本来の制度趣旨とは異なる活用がされている」とみられて網をかけられるおそれがあります。
ただし、「本来の制度趣旨とは異なる活用がされている」かどうかは、判断が微妙な側面があります。そもそもの制度趣旨が「酷だから税負担を軽減する」ということにある以上、税負担の軽減効果を目的として制度を利用するのはある意味、当然のことです。
これに対して、過度の萎縮効果をもたらすようなことがあっては、本末転倒です。
もちろん、税負担の公平性をはかることは重要です。しかし、それを推し進めるあまり、相続税の負担が過大になるのを防ごうとする納税者の努力に対し、過度の萎縮効果をもたらすことにならないよう、国税庁、政府・国会の動きを監視していく必要があります。
黒瀧 泰介
税理士法人グランサーズ 共同代表
公認会計士
税理士
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