投資目的によって異なるベルリン内の注目エリア

最もキャピタルゲインが見込める「1st Tier」

昨今のベルリンは不動産の人気が高くなり物件価格が上昇していますが、同じヨーロッパであるロンドンやパリ、ミュンヘンに比べ、まだ地価が低く割安感があり、キャピタルゲインの魅力が最も高くなっています。

 

 

下記一覧にも記載をしましたが、ベルリンの中心部を囲んだ「1st Tier」と呼ばれるエリアが、最もキャピタルゲインを見込める地域です。ベルリンの壁があった頃の影響で、中心部にもかかわらず空地が多かったために新築物件が多くなっています。

 

東京でいう大手町、丸の内、銀座エリアといえばわかりやすいでしょうか。地価の上昇局面で、そういったエリアのキャピタルゲインの期待値の高さをわかってもらえるのではないかと思います。

 

その次にキャピタルゲインが狙えるエリアとしては、「２nd Tier」と呼ばれるエリアです。ベルリン中心部から電車で約30～40分程度となります。ただし、場所によって割安感・割高感などがかなり違ってきますので、ロケーション選びには目利きが必要になります。同じ渋谷区でも、広尾と笹塚ではかなり違うのと同様です。

 

また、ベルリン南西部には「ダーレム」と呼ばれる高級住宅エリアがあります。1st Tierに似た価格感で、地元ベルリンの人にとても人気があります。麻布や田園調布のようなイメージのエリアです。

 

インカムゲインを狙いたい方、ローンを組んでレバレッジをかけたい方にとっては、2nd Tierの利回りが魅力的だと思います。何といっても空室率２％は衝撃的な数字です。所有中にテナントが出ていってもすぐに空室は埋まるでしょう。さらに賃料アップのチャンスでもあります。

減価償却の活用なら2nd Tierの中古物件が効果的

減価償却の活用を狙うには、中古物件となります。ベルリンに多い石造り・れんが造りの場合、築38年超だと7年で償却ができますので、日本より建物比率が高いドイツの物件は効果的です。中古物件を狙うには、中心部である1st Tierではなく2nd Tierがお勧めです。

 

また、家具付きでショートタームレンタルを目的とした購入も選択肢となります。1st Tierでも特に中心の人気エリアであればより高いインカムゲインが期待できます。空室時のリスクは生じますが、より高いリターンは望めます。

 

さらに企業・経営者など、資金力がある方にお勧めなのは、区分所有ではなく建物を一棟購入してしまうプロジェクトです。割安感が出てくるために利回りが上昇します。また、複数の購入者の共同出資で購入することも可能です。

 

インカムゲイン、キャピタルゲイン、減価償却のどれを優先するかによって、物件の適切な購入方法は異なります。下記にまとめましたので、参考にしてみてください。

【物件地域】    

　①ベルリン中心部 (1st Tier)

　　キャピタルゲインが見込める

　　市場：中古物件（少）・新築物件（多）

　　インカムゲインは2nd Tierほど見込めない

 

　②ベルリン中心部以外 (2nd Tier)

　　インカムゲインが良い

　　キャピタルゲインを目指すなら、ロケーション選択が極めて大切                

 

　③高級エリア

　　例：Dahlem（ダーレム）

　　条件的に1st Tierに類似

【新築vs中古】

　●新築                    

　　★1st Tier、2nd Tierの双方が市場に存在    
　　　　（1st Tier: 5,000~12,000€/㎡、2st Tier: 3,500~5,500€/㎡）

　　★減価償却による大きな効果は期待できない

 

　●中古

　　中心部の中古物件は市場に出てくる数が少ないため、需要と供給の法則に従い、　　　　物件価格が比較的高くなる傾向。

　　　⇒ 2nd Tierが適切（物件価格幅大）

　　★減価償却を優先する場合は中古物件が理想的

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【特殊な購入方法】

　①家具付・短期間賃貸目的で購入　⇒ 高めの賃料設定が可能

　　★1st Tier限定、なかでも極めて人気のエリアが理想

　　★管理方法次第では、インカムゲインが1.5～2倍期待できる

　　★空室時のリスク有

 

　②マンション1物件でなく建物一軒購入（例：Dahlem〈ダーレム」の物件）

　　★利点その１：大型取引の割引が可能　⇒　1㎡あたりの価格が抑えられる
　　★利点その２：管理につき100％コントロールが可能
　　★複数の購入者で共同購入も可能