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建ぺい率…敷地に対し、建てられる建物サイズは決まっている
建ぺい率とは、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合のことです。建築基準法は、敷地内に一定の空き地を確保することで、通風や採光を良くし、火災の延焼を防ぐため、建ぺい率に制限を設けています。これを「建ぺい率制限」といいます。つまり、敷地いっぱいに建築物を建てることはできないのです。
（1）敷地に建てられる「最大の建築面積」の算出法
敷地に建てることのできる最大の建築面積は、敷地面積に建ぺい率を乗じて計算することができます。例えば、敷地面積100m2で建ぺい率60％の場合は、100m2に60％を乗じて、最大の建築面積は60m2と計算できます。
建ぺい率の最大限度は用途地域ごとに定められています。これを「指定建ぺい率」といいます。
★建築の際に注意するべき建ぺい率と容積率についてはこちらをチェック
【FP3級】建ぺい率と容積率とは？指定容積率と道路幅による制限までを学ぶ
（2）建ぺい率が緩和される条件
建物が一定の条件をみたす場合、条件に該当するごとに10％が加算されます。すなわち、防火地域内にある耐火建築物、準防火地域内にある耐火建築物または準耐火建築物、特定行政庁が指定する角地です。
2．準防火地域内にある耐火建築物等、準耐火建築物等
3．特定行政庁が指定する角地等
耐火建築物であるとともに、角地にあれば、建ぺい率に20％が加算されことになります。
つまり、指定建ぺい率が80％の地域で、かつ、防火地域内にある耐火建築物には、建ぺい率の制限がなくなり、100％まで建物を建てることができます。
容積率…敷地面積に対する建築物の延べ面積には制限アリ！
建物が過度に密集してしまうと、道路や下水道などの公共施設の処理能力を超えてしまったり、また、採光、日照、通風などの環境も損なわれてしまったりする可能性があります。
そこで、市街地の環境を守るために、建築基準法では、敷地面積に対する建築物の延べ面積を制限しています。これを容積率といいます。定められた容積率を超える建築物は建てることはできません。
容積率は、用途地域ごとに都市計画によって指定されます。これを指定容積率といいます。
この容積率は、指定容積率だけでなく、前面道路の幅によっても異なります。前面道路の幅が12m未満の場合は更なる制限がかかり、道路の幅に対して、住居系の地域は10分の4、それ以外の地域は10分の6を乗じた数値を計算し、それを指定容積率と比較して、いずれか低いほうを適用する必要があります。
たとえば、第二種住居地域で指定容積率が300％と定められている敷地でも、前面道路の幅が12m未満の4ｍだった場合は、道路の幅4m×10分の4で、容積率は160％になります。指定容積率と比較して低いほうを適用しなければならないため、この場合は容積率160％までの建物しか建てることができません。
なお、容積率の計算において、延べ床面積から除外することができるものがあります。
天井が地盤から1m以下の住宅である地階は、全体の3分の1を限度として、延べ面積の計算から除外することができます。また、建物に付属する駐車場部分は、全体の5分の1を限度として、延べ床面積の計算から除外することができます。さらに、マンションなどの共同住宅の廊下、階段、エレベーターなどの共用部分の床面積は、延べ床面積から除外することができます。
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建築物の敷地が、建ぺい率・容積率の異なるエリアをまたぐと…
建築物の敷地が建ぺい率や容積率の異なる複数の地域にわたる場合は、それぞれの地域の建ぺい率や容積率に、敷地全体の面積に対するその地域に含まれている面積の割合を乗じたものを合計した数値によります。つまり、加重平均です。
建ぺい率について計算してみますと、例えば、200m2の土地があり、そのうち160m2が建ぺい率80％の近隣商業地域に、40m2が建ぺい率60％の準住居地域にまたがっていたとしましょう。
その場合は、まずは、敷地面積に対してそれぞれの地域が占める割合を求めるために、200分の160と200分の40を計算します。すなわち、0.8と0.2です。したがって、近隣商業地域の80％×0.8と準住居地域の60％×0.2を合計し76％を乗じることとなります。すなわち、200m2×76％で、建築可能な最大面積は152m2と計算されます。
岸田 康雄
国際公認投資アナリスト／一級ファイナンシャル・プランニング技能士／公認会計士／税理士／中小企業診断士
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