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安全で効率的な街づくりのために定められた「建築基準法」
建築基準法には、街並みや道路環境をととのえるために、敷地と道路に関する基準や、建物の用途・建ぺい率・容積率・高さ制限など、建物の用途や形態に関する規定があります。
建築物には、個人の住宅や共同住宅、店舗、病院、ホテル、工場などさまざまな種類があります。これらのものが雑然と入り混じって都市を形成すれば、お互いが迷惑することや、都市の環境が悪化することが考えられます。
そこで、地域ごとに建築物を選別し、住宅地には住居に適する建物だけを許可し、工場地帯では、工業の仕事の邪魔になるものは許可しないなど、地域ごとに、最適な建築物を建てさせることが必要となります。これが用途制限です。
建築基準法の主な規制としては、用途制限、接道義務、建蔽率、容積率、建築物の高さ、防火規制などがあります。
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建築基準法の重要事項…「道路」の定義と付随する義務＆制限
（1）道路の定義＝「幅4m以上の道」
道路が狭いと、災害時に緊急車両が通れなかったり、日照や風通しを確保できなかったりするなど、不都合が生じます。建築基準法では、原則として、幅が4m以上の道を「道路」と定義しています。
なお、道路には、道路法にもとづく公道だけではなく、特定行政庁、すなわち、建築主事をおく市町村長や、都道府県知事から位置指定を受けた私道も含まれます。
一方、幅が4m未満であっても、建築基準法が適用される以前からすでに建物が立ち並んでいた道で、特定行政庁が指定したものは、道路とみなされます。これが、「みなし道路」です。これは建築基準法42条2項に定められているので「2項道路」とも呼ばれます。
みなし道路・2項道路の場合、道路の中心線からの水平距離で2m後退した線が、道路の境界線になります。これをセットバックといいます。これは､幅が4mに満たない道路を、将来4m以上に拡張すること想定した規定です。
自分の土地であっても、セットバックによって後退した部分に建物を建てることはできず、建蔽率、容積率の計算では、敷地面積に含めません。
ただし、敷地の反対側が中心線から2m未満で、がけや川、線路敷地などになっているときは、敷地の反対側の道路の端から4m後退した線が道路の境界線になります。
いずれにせよ、建物や塀を、道路の内側や、道路に突き出して建築してはいけません。
（2）接道義務＝「建築基準法上の道路に2m以上接していないとダメ！」
建築基準法では、建物の敷地は、原則として、建築基準法上の道路に2m以上接していなければならないと規定されています。これを接道義務といいます。したがって、道路に全く接していない敷地や、道路に接していても2m未満である敷地に建物を建てることはできません。
四角形の敷地であれば、2mの接道義務が問題になるケースはほとんどありませんが、問題となるのは、細い通路を通って奥の土地に行くケースです。このような土地のことを旗竿地と言われます。
旗竿地では、道路に接している通路の幅が2m未満の場合、その敷地に建物を建てることができません。建築許可が出ないのです。
また、たとえ敷地が道に2m以上接していたとしても、その道が建築基準法上の道路でなければ、その敷地に建物を建てることができません。
ですが､建築基準法の道路に2m以上接していない場合であっても､その敷地の周囲に広い空き地がある場合、4m以上の農道に接する場合、建築基準法の道路へ通じる通路に接している場合など、安全だと特定行政庁が許可した場合は、建築物を建てることができます。
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（3）位置指定道路＝「接道義務を満たすため、特定行政庁から位置指定を受けた私道」
位置指定道路とは、建築物を建てるために作られ、特定行政庁からその位置の指定を受けた私道をいいます。これは、建築基準法の道路として取り扱われます。このような位置指定道路が作られるのは、接道義務を満たすためです。500㎡や1,000㎡などの大きな宅地開発が行われるとき、土地を分筆して複数の宅地に分けることになりますが、すべての宅地が接道義務を満たすことができるように、私道を設けるのです。
岸田 康雄
国際公認投資アナリスト／一級ファイナンシャル・プランニング技能士／公認会計士／税理士／中小企業診断士
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