マンションの宿命…大規模災害で被災したときの「建替え問題」に対処するための「2つの方法」【専門家が解説】

二つの手法

なお、建替え決議までは管理組合で進めることはできますが、管理組合はマンションの管理をする団体であることから、その後の手続きを進めることはできません。

そのため、建替え決議後に以上の様な手続きを経て建替えを進めるには、建替え参加者全員が契約により進める手法と、マンションの建替え等の円滑化に関する法律（以下「円滑化法」といいます）の手続きで進める手法のいずれかによることになります（［図表2］参照）。

［図表2］建替え決議後の建替えの進め方

◆建替え参加者全員の契約により進める場合

管理組合は、マンションを管理するための組織です。そのため、建替え決議までは管理組合の手続きで進めることはできますが、決議後の建替えを進める手続きはマンション管理には関係しない業務となりますので、管理組合で進める業務ではありません。

そのため、円滑化法の組合施行方式で建替えを進めるときは「マンション建替組合」（以下「建替組合」といいます）が建替えを進める組織となりますが、建替え参加者全員の契約により建替えを進めるときも、本来は、任意の検討組織を設立して建替えを進めるべきです。

もっとも、円滑化法の手続きによらないで建替えを進めるケースでは、不動産開発業者等やコンサルタントが主導しながら、建替え参加者全員と不動産開発会社等との間で等価交換契約をしたうえで建替えを進めることが多くなっています。

なお、円滑化法の手続を使わず、また不動産開発業者等を入れないで建替えを進めようとすると、例えば設計事務所との設計業務委託契約や、建築工事の発注等、全ての手続きは建替え参加者全員が、設計事務所や建設会社と契約をすることになります。

このようなケースでは、建替え参加者全員で最初にルールを決めて任意の組合を設立して手続きを進めるべきでしょう。

◆円滑化法の手続きによるとき

円滑化法の手続きで建替えを進める手法としては、次の2つの手法があります（［図表3］参照）

［図表3］円滑化法による建替えの進め方

「組合施行方式」とは、建替え参加者らで市長等の認可を受けて建替組合を設立して、建替組合が主体となって建替えを進める手法です。

多くの場合、マンションデベロッパーが参加組合員として建替組合の一員となりますが、資金計画等の問題が解決できるのであれば、参加組合員なしで建替えを進めることも可能です。

一方、「個人施行方式」とはマンションの区分所有者全員でマンションデベロッパー等の個人施行者を選定して、その個人施行者が主体となって建替えを進める手法です。

このうち、組合施行方式で建替えを進めるケースがほとんどですので、ここでは、組合施行方式について概略の説明をさせていただきます。

手続きの概略については、［図表4］のようになります。

［図表4］建替え決議から着工までの流れ