(※写真はイメージです/PIXTA)

昨今、全国各地で自然災害による被害が相次いでいます。マンションは戸建て住宅と構造が異なり、住民も多数生活しているので、特有の防災対策が必要となります。マンションの防災対策を考えるうえでの基本は何でしょうか。旭化成不動産レジデンスマンション建替え研究所副所長の大木祐悟氏とNPO法人かながわ311ネットワーク代表の伊藤朋子氏が著書『災害が来た! どうするマンション』(ロギカ書房)から解説します。

マンションで防災を考えるときの基本

◆区分所有者の合意形成が必要な理由

マンションの防災やマンションが被災したときの復興について考えるときの基本は、「区分所有者の合意形成」だといわれています。

 

一方でマンションの権利は、区分所有権といわれていますし、「面倒な近所づきあいをしたくないからマンションに住んでいる」という人もいます。それでは、なぜ、マンション防災等を考える際に、区分所有者の合意形成が必要なのでしょうか?

 

[図表]マンションの所有関係

 

マンションの区分所有者がそれぞれの住戸を「区分所有」していますが、「建物の構造部分」や、「廊下」・「階段」・「エレベータ」等の共用部分と土地は、基本的には区分所有者全員で共有しています([図表]参照)。

 

そのため、それぞれが区分所有している各住戸の内部については、原則として区分所有者が自分の好みでリフォームをすることは可能ですが、構造や共用部分の管理や変更をするときは、管理組合の総会等(区分所有者集会のこと)の決議が必要です。

 

では、大規模災害で建物の構造等に被害が生じた場合はどうでしょうか。

 

壊れた建物を建替えるときだけでなく、元の状態に戻すとき(復旧)でも、管理組合の総会の決議が必要となります。

 

マンションでは、日常の管理はもとより災害の復旧を進めるときも、区分所有者の多数が費用負担も含めた手続きについて納得しないとその後の手続きを進めることができません。そのために、合意形成の活動が必要となります。

 

◆災害時のことを考えると、マンションは問題のある不動産か

マンションが被災したときに、復旧についても合意形成が必要である旨の話をすると、「面倒くさいからマンションに住みたくない」と考える人もいるように思われます。

 

たしかに区分所有者の合意形成は、手間も時間もかかる作業ではありますが、一方で「マンションである強み」もあります。

 

第一は、ほとんどのマンションは丈夫な構造になっていることです。

 

もちろん、旧耐震基準の建物等、問題のあるものがあることは事実ですし、前述のとおり新耐震基準の建物であっても大きな地震に遭遇すると被害を受けることもあります。

 

しかしながら、通常の一戸建て住宅よりも被害のレベルは相対的には少なくなっていますし、例えば風水害に遭遇したとしても、設備面での被害を受けることはあっても建物の構造に致命的な影響を受ける可能性は低いはずです。

 

第二は、「多くの人の協力を受けることができる」点です。マンションは多くの区分所有者で構成される不動産ですから、復旧等を進めるときに合意形成が必要である反面、区分所有者の中には様々な知見を持つ人が含まれています。

 

そうした各区分所有者の能力をうまく使うことができれば、復旧の活動も行いやすくなりますし、そもそも1人で何もかも進めるよりも仲間と進めるほうが気力も勇気も沸くことが少なくありません。

 

ただし、多くの区分所有者の力を有機的に利用するためには、日ごろからの準備も必要であることは認識をしておくべきでしょう。

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