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資産1億円以上あれば一棟アパート投資もアリだが…
不動産投資にはさまざまな手法があります。中でも一棟アパート投資は利回りも高く、いずれは土地も残るということで、人気があるようです。また、レバレッジの効果が大きいのが特徴です。
区分マンション一部屋一部屋を別々に管理するのは大変なので、多くの資産をお持ちの場合は、一棟まるごと購入してしまうほうが楽です。とはいえ、そのような投資家は相対的に少ないと思いますので、総資産1億円以内の投資家を想定して話を進めていきます。
筆者が区分マンション投資をお勧めしているのは、以下のような理由からです。
●リスクを分散できる
一棟アパート投資の利回りがマンションよりも高いのは、その分リスクも高いからです。一棟アパート投資もリスク分散できるとよく言われますが、それは「複数の部屋があるため、たとえ数部屋が空室になっても、一気に家賃がゼロになることはない」という意味です。
しかし、もしそのアパートの隣に、もっと大規模なマンションやもっと家賃の安い物件ができたら、どうでしょうか。その建物の部屋はすべて条件が悪くなってしまいます。
それなら、
・都心の30㎡以上の1Ｒや1ＬＤＫを2部屋
・都心の2000万円前後のコンパクトな1Ｒを3部屋
というように、場所や建物を分けるほうが、より確実にリスク分散ができることになると思います。
●安全性が高い
東京で大地震が起きた場合、木造のアパートはマンションに比べ、全倒壊や火災が起こる可能性が高いと言えます。入居者に万一のことがあったら、取り返しがつきません。
筆者は基本的に新耐震のマンションをお勧めしていますので、まず壊れることはありませんし、耐火性も高いので、大切な入居者の方の命を守ることができます。
万が一の際、区分マンションなら「現金化」しやすい
●換金性が高い
万が一、周辺環境が変化したなど不測の事態が起こったとき、区分マンションは換金性が高く、売りたいときに売れるというメリットがあります。
【区分マンション】
・空室になった場合、30㎡以上ならば実需（居住用として買う方）に売ることができる
・売買の相場が形成されており、売却価格の予測が立てやすい
・銀行も査定がしやすく、融資が下りやすい
・良い物件であればすぐに売れる
・一戸一戸の価格が手頃なので、買いやすく売りやすい
【一棟アパート】
・購入を検討する投資家自体が区分マンションに比べて少ない
・木造で建物が古いと、耐用年数の関係から融資の金利が高くなる場合がある
・個別性が強く相場がわかりにくい
・ある程度の大きさがあると物件価格帯が高くなるので、購入者が限られる
投資の世界では、一番強いものは「現金」です。換金性が高くすぐに現金化できるものは資産価値が高く、逆のものは資産価値が低いといえます。
一棟アパート投資は、資産増加つまりレバレッジ効果は高いですが、安定した「資産」形成を目指す場合には、やはりアパートよりも区分マンション投資のほうが一般の方にはわかりやすく安全だと思います。
