利回りではなく「実質の賃料収入がいくらか」が重要

最後の型は「適正な価格の物件であること」です。第2回で適正価格物件の見分け方を簡単に説明しましたが、ここではもう少し詳しくご説明しましょう。

投資用マンションを探していると、よく「利回り」という言葉が出てきます。不動産投資における利回りにはいろいろな表記方法がありますが、広告などで一番多い表記は表面利回りです。

「利回り計算が苦手で」とおっしゃる方が多いですが、複雑な計算を行う必要はありません。月々の安定収入を得る場合に大切なのは、投資金額に対して実質の賃料収入がいくらかということです。

「表面利回りの高い物件＝儲かる物件」ではない

物件価格3000万円のマンションがあるとして、毎月の賃料と管理費・修繕積立金（町会費・施設使用料含む）が異なる3パターンを比較してみましょう。

①賃料20万円、管理費修繕費4万円

②賃料18万円、管理費修繕費2万円

③賃料17万円、管理費修繕費1万円

①〜③の実質賃料収入は、すべて同じとなります。

では、これらの表面利回りをそれぞれ計算してみます。

年間賃料÷物件価格×100＝表面利回り

①20万円×12カ月÷3000万円×100＝8.0％

②18万円×12カ月÷3000万円×100＝7.2％

③17万円×12カ月÷3000万円×100＝6.8％

つまり、この物件の表面利回りは①8.0％②7.2％③6.8％となります。

毎月の実質賃料収入は①〜③どれも同じはずですが、①の表面利回りが一番高くなっていることがおわかりになるでしょう。

つまり、「表面利回りの高い物件＝儲かる物件」では全くありませんし、物件を選ぶ際に表面利回りは何の指標にもならないということです。