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「現地」で物件を見て管理状況等を把握
マンション投資の3つ目の型は「修繕計画がしっかりしている物件であること」です。
マンションは管理を買えといわれるように、管理次第で物件の価値が大きく変わってきます。その物件の管理がしっかりとしているかどうかを見分ける方法には、次の3つがあります。
①実際に外観を見に行く
②修繕計画表を確認する
③管理会社で判断する
では、①から順に見ていきましょう。
①実際に外観を見に行く
物件の管理状況を確認するのに一番簡単なのは、現地まで見に行くことです。
ところが、実際に自分で足を運んで購入候補のマンションを見に行く人は、購入希望者のやっと半分くらい。つまり残り半分の人は、いろいろ心配する割には、現地を見もしないで何千万円という買い物をしていることになります。
とはいえ、難しいチェックは必要ありません。エントランスや外観がぱっと見て綺麗かどうか。これは、写真だけでは判断がつきません。しかしながら、とても大切なことです。
「場所はいいけど、ちょっと汚そうだな」と思っていた物件を実際に見てみると意外と綺麗だったり、逆に新しい物件でも実際は「ちょっと古ぼけているな」と感じたりすることがあります。
よく建設現場では「現場が綺麗だと建物に瑕疵（かし）がない」と言われますが、それと同じようなものです。荒れた雰囲気のマンションは、当然入居者も付きにくくなりますし、資産価値の低下はまぬがれません。
修繕計画書から今後の修繕費の推移についても予測
②修繕計画表を確認する
マンションの管理組合は、その物件の修繕計画表を作っています。それを取り寄せることで、今後の管理方針や、修繕費の上昇の予測ができます。今後どれだけ修繕費が上がっていくかというのは、修繕計画表から逆算できます。
たとえば3年後に大規模修繕の予定があり、工事費が3000万円かかると記載されていれば、3000万円に持分割合を掛けると負担の金額が出ます。それを何年間で償却するのかを見ておくことが大切です。
ただし、初めて修繕計画表を見た人がどこまで読み取れるかというと、なかなか難しいと言わざるを得ません。心配な方は、プロに相談されることをお勧めします。
③管理会社で判断する
そのマンションを管理している管理会社を確認し、その会社で判断するという方法もあります。
大手の管理会社であれば、一定のクオリティは保証されていますし、管理が良くない場合には担当者を替えるなどの対応も期待できます。
