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柔軟に間取りを変えられる部屋は「競争力」が高い
物件を選ぶ際には、「選択肢が多い物件かどうか」という視点も大切です。選択の幅が広いほど、より多くの賃貸ニーズを取り込めますし、状況に応じた対応が可能だからです。
●フレキシビリティの高い間取り
まず入居者にとって選択肢の多い物件を考えてみましょう。
40㎡前後で2ＤＫの物件があるとします。最近はリビングの広い間取りが人気なので、自宅用で購入した場合、細かく部屋が分かれた2ＤＫを広々したリビングをもつ1ＬＤＫにリフォームする人も多いようです。
しかし、貸すときは2ＤＫのほうが安心です。子供のいる家族など、「この物件でなくては住めない」という人もいるため、競争力があるからです。また、家族で住めるという点から、単身者より長い入居期間となり、家賃を安定的に得ることができます。
ただ、2ＤＫが全部壁で区分けされていると、今度は1ＬＤＫとして使いたいニーズに応えられません。そこで、引き戸で部屋を区切っているなど、住む人によって間取りを変えられる部屋だと、より理想的と言えます。
【図表1 フレキシブルに使える間取りの例①】
【図表2 フレキシブルに使える間取りの例②】
相場より安い家賃のマンションも狙い目
●安く購入できて、さまざまな可能性がある物件
オーナーにとって選択肢の多い物件であることも大切です。
まれに、とてもよい立地の資産性の高いマンションなのに、入居者が相場よりも安い家賃で入っていて利回りが低い、ということがあります。こうした物件は、すぐに家賃を上げることは難しいため、その分安い価格で購入できる場合があります。
購入後の選択肢としては、
●そのまま保有する→
・入居者が入っている限り毎月家賃が入る
・更新のタイミングで家賃値上げを打診できる
・入居者が退去すれば、相場家賃で新たに募集できる
●売却を検討する→
・賃借人が出たタイミングで空室のまま自宅用として高く売却する
・相場の家賃で新しい賃借人が入居した状態で、オーナーチェンジ物件として売却する
などが考えられます。
このような物件も、長い目で見れば、投資として狙い目の物件だといえます。
