前回は、投資用マンションを選ぶ際に注意したい「表面利回り」について説明しました。今回は、投資用マンションの「適正価格」の見分け方などを見ていきます。

購入時、ローン借入時、所有時にそれぞれ費用がかかる

新築マンションと中古マンションでは費用の内訳が多少変わります。今回は中古の投資用マンションの諸費用についてご説明します。

 

①購入時にかかる諸費用

金額の大きなものから並べると

●仲介手数料=物件価格×3%+6万円+8%(消費税)

●移転登記費用・抵当権設定費用

●火災保険料(必要であれば団体信用生命保険料)

●売買契約書印紙代

 

が挙げられます。各項目の説明は省きますが、諸費用の合計は物件価格の5%前後です。

 

②借入にかかる諸費用

これは金融機関によりさまざまですが、先にご紹介した日本政策金融公庫の場合、5万円前後です。

 

③所有している間にかかる費用

マンション購入後にかかる費用です。

 

●固定資産税(毎年1回)……30㎡の1Rで7万〜8万円前後

●不動産取得税(購入時1回限り)……30㎡の1Rで20万〜25万円前後

●お部屋の修繕費・クリーニング代(適宜)……更新料・礼金で補完

 

この①〜③については、どのマンションでも一定額かかる項目です。

 

購入の際にその分の現金を用意しておけば特に問題はありません。

「今の賃料」が適正かどうかも購入前に調べておく

投資用マンション選びにおいて大切なのは、表面利回りでもなく諸費用でもなく、投資金額に対する実質の賃料収入(=年間賃料-年間管理費・修繕積立金等)です。

 

2016年現在の、物件の適正価格を割り出すための実質賃料利回りについて詳しくご説明します。

 

2016年現在の、築年数別の実質賃料利回りを次に挙げます。

 

築年数2〜5年の場合 0.42

築年数10年前後の場合 0.47

築年数20年前後の場合 0.52

 

これらの数字をAとします。

 

(年間賃料-年間管理費・修繕積立金等)÷A=適正価格(万円)

 

つまり、検討している物件の実質の年間賃料をAで割った数字が適正価格です。この金額に近いもので、かつお勧めした立地条件を満たせば、その物件は適正価格の物件といえるでしょう。

 

しかし、ここで気をつけていただきたいことがひとつあります。

 

購入を検討している物件の、今の賃料がそもそも適正かどうかです。

 

念のため、周辺の物件の賃料相場を調べてその数値で計算すれば、より確実な適正価格がわかります。逆に言うと、この適正価格で購入できる物件は適正な利回りの物件でもあります。

 

とはいえ、現在は物件価格も上がっていますので、この基準を満たしていて、さらに立地などのほかの条件も満たす物件は多くはありません。物件は焦らず根気よく探しましょう。

 

 

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    本連載は、2016年6月30日刊行の書籍『働く女性たちへ 今すぐマンション投資を始めなさい』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

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    梅田 圭子

    幻冬舎メディアコンサルティング

    生き方が多様化し、ひとりで生きることを選ぶ女性も増えています。 自由気ままに生きているように見える彼女たちですが、実は将来への「漠然とした不安」が尽きないのが実態です。著者自身も、忙しく働くなかで漠然と不安を感…

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