(※写真はイメージです/PIXTA)

借地人から「借地権を譲渡して欲しい」といわれた地主。借地人から譲渡承諾料として550万円を支払うことを条件に、借地権譲渡を承諾しました。しかし、借地人と買受予定者とのあいだで契約が破談に……。借地人から「支払済の承諾料を返して欲しい」と言われてしまいました。地主に返還の義務はあるのでしょうか。賃貸・不動産問題の知識と実務経験を備えた弁護士の北村亮典氏が、実際にあった裁判例をもとに解説します。

裁判所が譲渡承諾料を「返還不要」と判断したワケ

・本件借地権の譲渡の承諾や本件承諾料の支払に係る部分は、借地人と地主とのあいだで合意されたものであること

 

・借地人としては、今後、地主に対して本件承諾料の支払をしたとしても、のちに、買受予定者が借地人に対して売買代金の支払を怠るなどして本件売買契約が解除される可能性があることも想定することができ、

 

そのような場合に支払済みの本件承諾料の返還を求めることができるものとするのであれば、あらかじめ地主とのあいだでその旨を合意するなどの対応を採ることも可能であったこと

 

しかるに、借地人と地主とのあいだの合意では、そのような場合の取扱いについての定めは特にもうけられていないこと、したがって、借地人と買受予定者も、本件売買契約が解除されたからといって、当然には本件承諾料の返還を求めることができないものと認識していたことがうかがえることが認められる。

 

・これらのことに照らせば、借地人と買受予定者とのあいだの本件売買契約が解除されたからといって、ただちに、そのことが、借地人と地主とのあいだの本件承諾料を支払う旨の合意の効力に消長を来すものではないというべきである。

 

なお、借地権の売買契約が白紙になったのに、譲渡承諾料を地主が保持し続けるのは公平ではない、ということも借地人は主張しましたが、この点については、借地人が売買契約解除の違約金として1,076万円を受け取っていることを理由として、直ちに公平に反しない、と裁判所には判断されています

 

この裁判事例を教訓にすると、借地権の譲渡をする場合は、借地人としては、地主への承諾料の支払いについて、その後の借地権譲渡契約の解除の場合も想定して地主と承諾料の支払・返還については合意してしっかりと取り決めをしておく必要があります。

 

※この記事は、2021年5月5日時点の情報に基づいて書かれています(2022年11月17日再監修済)。

 

 

北村 亮典

弁護士

大江・田中・大宅法律事務所

 

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※本記事は、北村亮典氏監修のHP「賃貸・不動産法律問題サポート弁護士相談室」掲載の記事・コラムを転載し、再作成したものです。

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