築25年の中古物件が「新築同然」の高値で売れる条件とは?

中古不動産の価値を決めるのは、「立地」と「築年数」だけではありません。住む人が建物を大事にしてきたかということや、維持管理や修繕の状況等の条件によっても大きく変わってきます。ケースによっては、新築同然の値がつくこともあります。本記事では、埼玉県春日部市にある築25年の自宅を売却した仁川さん(女性・60代※仮名)の事例を紹介します。

不動産がもつ本質的な価値を「可視化」する

売主から不動産売却を任された「不動産エージェント」の仕事はただ一つです。「不動産の価値をどのように最大化して売るか」をとことん考えることに尽きます。

 

価値の最大化の一つとして「可視化」が挙げられます。可視化は不動産に関する豊富な知識や経験、さらに専門家たちとのネットワークをもっていないと繰り出すことができない、不動産エージェントならではの必殺技です。

 

さて、「築25年の一戸建て」と言われたら、外壁が紫外線で劣化していたり、屋根が一部が欠損していたり、内装は壁紙クロスがところどころ剥がれていたり、フローリングの傷が目立っていたりと、経年劣化が随所に見られる可能性が高いです。しかし、「築25年の一戸建て」と一口に言っても、住んでいた方がどれだけ大切にしてきたかで状態は大きく変わるものです。実際に見てみたら想像よりもきれいなこともあれば、逆に想像以上にボロボロであることもあります。

 

そして、ここが大切なことなのですが、その家の状態を目の前にすることで初めて、建物の価値を感じることができます。単なる間取りや築年数といった表面的なスペックだけでは、建物の本当の価値を知ることなどできません。

 

これを逆手に取ると、各建築素材の具合や、屋根裏・床下の見えないところに至るまで、不動産に関わるデータをすべて可視化することができれば、建物の真の価値を掘り起こすことも可能ということになります。築年数が古い家であっても、建物の状態によっては、築浅の家と同等の価値を見出すことも不可能ではないのです。

 

このような建物の精密な可視化は、いわば諸刃の剣です。不動産のすべてを丸裸にしてしまうため、いいところも悪いところも洗いざらい調べることになります。もし悪いところばかり見つかったら、かえって不動産の価値を下げかねません。しかし一方で、不動産のすべてを包み隠さず伝えることが、買い手サイドにとって安心材料につながり、不動産の魅力をより引き出してくれることにもなります。

「築25年のわが家」の査定価格に納得できない!

仁川さん(女性・60代※仮名)は、埼玉県春日部市にある、当時築15年の土地付き中古戸建て住宅を2,600万円で購入しました。それから10年後、自身の事情から転居を決め、築25年を迎えた我が家を売却することになりました。

 

不動産仲介会社を5社ほど選び査定依頼したところ、平均して1,700万円程度の売却価格が提示されました。立地と築年数だけで算出された各社の査定に仁川さんは納得できませんでした。より適正な不動産価値を見出してくれるところはないだろうかと探しているうちに不動産エージェントの存在を知り、相談に訪れました。

 

その内容とは、「10年前に購入して以降、傷をつけないよう大事にして修繕も念入りに行ってきたのに、購入時よりも900万円も安い査定なんて、絶対に納得できない」というものでした。

 

その査定では家の価値をほとんど評価せず、土地の価値だけで売却価格を見積もられ、その方法にも不満を抱いていたのです。

 

本件を担当したのは、不動産の隣市に住んでいたことがあるエージェントBです。不服の要因を客観的な立場から探るため、実際に物件を視察することからスタートしました。

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    さくら事務所 代表取締役社長
    らくだ不動産株式会社 代表取締役社長
    だいち災害リスク研究所 副所長

    大西 倫加(おおにしのりか)広告・マーケティング会社などを経て、2003年さくら事務所参画。同社で広報室を立ち上げ、マーケティングPR全般を行う。2011年取締役に就任し、経営企画を担当。2013年1月に代表取締役就任。2008年にはNPO法人 日本ホームインスペクターズ協会の設立から携わり、同協会理事に就任。10年間理事を務め、2019年に退任。2018年、らくだ不動産株式会社設立。代表取締役社長就任。2021年、だいち災害リスク研究所設立。副所長就任。不動産・建築業界を専門とするPRコンサルティングも行っており、執筆協力・出版や講演多数。

    著者紹介

    さくら事務所 会長
    らくだ不動産 会長

    1967年生まれ。不動産コンサルタント。広告代理店、不動産デベロッパーの支店長・不動産売買業務を経験後、業界初の個人向け不動産コンサルティングを行う、株式会社さくら事務所を設立。らくだ不動産株式会社の会長も務める。

    著者紹介

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    大西 倫加,長嶋 修

    幻冬舎メディアコンサルティング

    不動産売却を検討する人は必読の一冊! 後悔したくなければ「不動産エージェント」を選択せよ! 売主第一主義か?自社利益最優先か? 不動産業者は千差万別! 正しいパートナー選びが売却の成否を分ける――

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