タイ不動産投資が人気の理由と失敗しないための6つのポイント

タイといえば「ほほ笑みの国」といわれ、日本人に友好的なイメージがある国です。多くの日本企業が進出しているだけでなく、旅行先としても人気があります。

 

2020年には経済成長率がマイナスになったものの、2015年から2019年は経済成長率も3％前後を推移しています。

 

タイ不動産投資のメリットやデメリット、おすすめの都市を紹介します。購入時に注意すべき点も解説しますので、ぜひ参考にしてください。

1. タイ不動産投資は世界中から大人気｜一体どんな国？

 

タイの正式名称はタイ王国で、立憲君主制の仏教国です。日本からタイへ進出している企業が多く、日産自動車やトヨタ自動車など1,700社以上にのぼります。

 

外務省のデータによると、在留邦人数は81,187人（2020年10月）で、国別の在留邦人数は米国や中国、オーストラリアに次ぐ第4位です。このことから、多くの日本人が暮らしている国であることがわかります。

 

また、タイの経済成長率は、2020年には世界的な新型コロナウィルス感染症の蔓延の影響により－6.1％を記録しましたが、その前の10年間（2010年～2019年）はプラスで推移しており、とりわけ2015年には＋3.1％、2016年には＋3.4％、2017年と2018年には＋4.2％と安定した経済成長を続けています。

2. タイ不動産投資はどうして人気？愛される3つの魅力

 

タイは日本だけでなく、世界的に見ても不動産投資先として人気があります。本項では、代表的な3つの魅力を紹介します。

 

2.1. GDPの約30%が製造業で今後の経済成長に期待できる

タイでは国民の約30％の就業者が農業に従事していますが、GDPは10%未満です。

 

一方で製造業に就いている就業者は全体の15％程度ですがGDPは約30%を占めています。

 

自動車製造業が盛んで、一定の強みを持っているため「東洋のデトロイト」ともいわれています。四輪車生産台数は2020年には143万台と多く、アジアで5位の生産数を誇っています。今後も、自動車製造業の発展から経済成長に期待ができるでしょう。

 

2.2. 駅が急増しており周辺の住宅需要が増加している

タイ政府は2010年にバンコク首都圏都市鉄道マスタープラン（Ｍ-MAP）を策定しました。

 

鉄道は2029年までに、2016年時点の約6倍となる全長500㎞以上に達します。高架鉄道（BTS）や地下鉄（MRT）の拡張も含まれた計画で新駅も含めると312駅となり、道路の渋滞緩和や通勤通学の利便性向上が期待されています。

 

新しい駅の周辺では住宅の需要も増加しており、賃貸需要の増加も期待できます。まさに不動産投資をするにはよいタイミングといえます。

 

2.3. 経済活動が活発化している

タイの経済成長率は、新型コロナウイルス感染症拡大により、2020年に－6.1となりました。しかし、2021年には＋1.5％と持ち直し、その後も3四半期連続で＋2％以上の成長率となっています。

 

2019年以降の実質GDPの推移を見ても、2020年に落ち込みがあったものの、2022年に向かって緩やかに上昇しており、今後も経済活動の安定と活発化が期待できるでしょう。

3. タイの不動産の価格推移｜近年の価格は安定傾向

 

タイでは原則外国人は土地を所有できないため、タイで不動産投資をする場合は基本的にコンドミニアムが対象ということになります。

 

Knight Frankのデータによると、コンドミニアムの価格は2017年から緩やかに上昇傾向になり、2019年ごろには横ばいとなり安定しました。

 

2020年から2021年にかけて下落しましたが、価格帯としては2018年ごろの価格であり、全体的には安定した価格を維持しています。

4. タイで不動産投資を行うならこの3都市

 

タイ不動産投資を検討するのであれば、以下の3つの都市に絞られます。

 

 

それぞれの特徴を紹介します。

 

4.1. 東南アジアのハブと称される国際都市「バンコク」

 

タイの首都であるバンコクには400を超える寺院があり、観光客にとって異国情緒を味わえる景観は、見どころになっています。

 

マスターカードが2019年に調査した世界渡航先ランキングでは、4年連続の1位となり年間2,278万人でした。観光地として非常に人気がある国際都市です。

 

タイの政治や文化の中心地でもあり、「東南アジアのハブ」とも称されます。世界から認知されているため、不動産投資の場としても注目されています。

 

4.2. 日本企業も多く進出している「シラチャ」

 

タイには日本人駐在人が数多く住んでいます。そのなかでも「タイの日本人街」といわれ発展し続けているのがシラチャです。三菱電機など多くの日本企業が進出しているため、日本人をターゲットとした不動産投資をすることができます。

 

バンコクからは車で2時間、スワンナプーム国際空港からは1時間半の距離で比較的便利な地域です。タイランド湾に面する漁村でしたが、今は農業と工業が主な産業になっています。

 

4.3. 外国人観光客に人気のリゾート地「パタヤ」

 

パタヤはタイのなかでもリゾートエリアとして人気がある都市です。シンガポールやマレーシアから近いため、タイ周辺諸国を周遊する旅行者が集まります。定住者よりも観光客をターゲットにした短期的な賃貸に向いているエリアです。

 

しかし、新型コロナウイルス感染症拡大のようなパンデミックが起き、外国人観光客が激減する事態に陥った場合、他のエリアよりも打撃を受けやすい可能性があります。また、日本人駐在人をターゲットにする場合は向いていない地域です。

5. 購入の前にタイ不動産投資のメリット・デメリットを知っておこう

 

ここからはタイ不動産投資における3つのメリットと、3つのデメリットを解説します。ぜひ、不動産投資を検討するときに参考にしてください。

 

5.1. タイ不動産投資の3つのメリット

メリット①：インカムゲイン・キャピタルゲインの両方が狙える

今後も経済成長と国民の所得水準の向上が見込まれるため、住宅需要も賃貸需要も増加が期待できます。

 

メリット②：日本よりも税金が安い

タイは賃貸収入に対して税金がかかりません。また、2019年3月施行の新土地家屋法により、2020年1月から固定資産税が90％引き下げとなりました。

 

メリット③：最低価格基準がなく少額から不動産投資が可能

同じ東南アジアでもマレーシアでは最低価格基準がありますが、タイにはありません。

 

少額から不動産投資することができ、自己資金で投資しやすい国といえます。

 

5.2. タイ不動産投資の3つのデメリット

デメリット①：日本よりも金利が高い

外国人がローンを組む場合、借入できる金融機関は限られています。金利はタイ人よりも高く、日本よりも高い金利となっています。

 

デメリット②：情報収集が難しい

日本国内や先進国の情報を収集するのと比べて、タイは不動産投資をするうえで知りたい情報を収集しにくいです。ネット上でのデータ等が主な情報源になります。

 

デメリット③：為替の変動を考慮する必要がある

タイに限ったことではありませんが、売却する際には為替の動向も重要です。

 

売却のタイミングによっては為替差益で損失が出る場合があります。物件価格が高くても、円高であれば手元に残る金額は少なくなります。

6. タイ不動産投資の主な手法は2つ

 

タイで不動産投資をする場合、主な手法は以下の通りです。

 

 

6.1. 建設前の物件で狙う「キャピタルゲイン」

タイでは外国人による土地の所有が原則認められておらず、基本的にはコンドミニアムに投資することになります。多くの場合建設・完成前の「プレビルド」になるでしょう。

 

プレビルドは建設前に何回かに分けて販売されます。回を重ねるごとに価格が上昇するため、物件によっては建設中に価格が20％上昇することもあります。

 

第1期に購入し、最終期で売却すればキャピタルゲインを狙うことも可能です。ただし、竣工リスクがありますのでディベロッパーの選定には注意が必要です。

 

6.2. 物件完成後に購入・賃貸する「インカムゲイン（一般賃貸）」

海外不動産ガイドGlobal Property Guideによると、タイの不動産投資の利回りは5.13％です。日本では2.66％で2倍近い値です。

 

竣工リスクを避けて物件完成後に購入し、手堅く賃貸収入を長期に得ることによって安定したインカムゲインを得る方法もおすすめです。管理会社へ管理を依頼する場合、一般的に家賃の5〜10％の手数料がかかると想定しましょう。

7. タイ不動産を購入するときの注意点

 

タイで不動産投資を行う際には、いくつか注意すべき点があります。日本の事情とは大きく異なるので注意が必要です。

 

事前に把握することによりリスクを回避することができますので、参考にしてください。

 

7.1. 日本のようなサービスが少なく購入後は自己管理

タイには購入から管理まで一括してフォローしてくれるような不動産会社は少なく、自主管理が一般的です。購入時は多くの不動産会社やブローカーが存在しており、比較的簡単に購入手続きができますが、何かトラブルになったときに相談できるところがないので注意が必要です。

 

言葉が通じないとコミュニケーションを取るだけでも苦労します。不動産投資をする際には、管理会社についてリサーチが必要です。

 

7.2. 現地の管理会社には「日本」の当たり前が通用しない

タイでは日本の管理会社のような、手厚いサービスを提供する企業が少ないのが現状です。ないわけではありませんが、数が少ないのでそのなかから依頼することになります。管理会社次第でトラブルを回避しやすくなり、何かあったときに相談できる窓口があることは安心につながります。

 

選定する際のポイントは次の通りです。

 

 

7.3. 竣工前の物件はディベロッパーが倒産する可能性もある

前述の通り、タイでは建設・完成前のコンドミニアムを購入することが一般的です。資金力が小さいディベロッパーは自転車操業状態の場合が多く、工事費が不足し完成が大幅に遅れたり、ディベロッパーが倒産してしまったりするリスクが少なからずあります。

 

そのため、ディベロッパー選びが重要です。実績や売上高などを参考に、倒産するリスクが少ないと思える企業を選ぶようにしましょう。

 

国土交通省HPでは国別の不動産関連情報を提供しています（国土交通省「タイの不動産関連情報」）。代表的なディベロッパーの年間売上高や設立年、従業員数などが記載されています。他に仲介業者の情報も入手することができるのでぜひ参考にしてください。

 

7.4. 日本のような耐震構造になっていない

地震大国である日本では耐震基準が定められており、震度6～7の大地震でも倒壊しない耐震構造であることが義務付けられています。

 

しかし、タイに限ったことではありませんが、東南アジアでは日本のような耐震構造になっていないことがほとんどです。

 

不動産投資において、建物の構造や安全性は重要なポイントです。建物の構造だけでなく、内装の仕上がりもディベロッパーの建設実績や資金力などにより影響します。現地エージェントから情報を入手するなどして、安心できる物件を選定しましょう。

 

7.5. 人気エリアは供給過多により価格下落のリスクもある

前にも述べましたがタイでは2029年までに鉄道が延長され、新しい駅が誕生します。交通の利便性向上により、住宅や賃貸需要の高まりを期待できます。その一方で、エリアによっては、新築物件の供給過多に陥ることも予想されます。

 

物件の供給過多は価格下落に繋がりますので、市場や成約件数などをリサーチしたうえで購入物件を決定することが重要です。不動産市場の動向を現地エージェントから得ることによりリスクを回避しましょう。

 

7.6.「30日未満」の短期賃貸は違法となる

タイでは、ホテルの認可を受けていない者が、「30日未満」の短期賃貸をすることを禁止しています。ホテル法と呼ばれるホテル業界を守るための法律です。

 

「30日以上」の賃貸であれば違法となりませんが、旅行者をターゲットとする場合は旅行者の減少による空室リスクがあります。ホテルと人気を競うことになりますから、エリアやコンドミニアムの仕様などに気を配る必要があります。

8. 今旬の話題｜タイ不動産会社の「メタバース」参入

 

タイの大手不動産会社が、仮想空間であるメタバースを用いたビジネスを始めました。どこまで浸透するか未知数ですが、タイでは暗号資産の保有率が世界1位ともいわれており今後の発展が期待されています。

 

8.1.「メタバース」とは3DCGやVRで再現した仮想の空間のこと

メタバースとは「Meta（超越した）」「Universe（世界）」を組み合わせた造語で、「仮想空間」といわれています。3DCGなどの技術によって、インターネット上に再現された世界のことを指します。

 

メタバースでは自分の分身であるアバターが、現実世界と同じように社会生活を送ることができます。

 

8.2. タイの不動産会社がメタバース内での土地・建物販売に乗り出した

2021年末ごろからアメリカでは、すでにメタバース内での不動産取引が過熱しています。アメリカの不動産投資ファンドが、メタバース内の仮想不動産を約5億円で購入したことが話題になりました。

 

タイの大手不動産会社がメタバースを用いたビジネスに参入し、仮想空間で営業活動や土地・建物の販売をすると公表しています。

 

2024年までにメタバースを活用した、実在する不動産の内覧を可能にする予定です。その後2027年までに、仮想空間内に存在する土地・建物の販売にも参入する計画を立てています。

 

タイのメタバースへの参入がどれほど発展するかは未知数ですが、暗号資産の保有数が世界1位ということもあり、大きく飛躍する可能性があり今後が楽しみです。

9. まとめ

タイでは、外国人は原則として土地を購入することができません。一方で、不動産を購入する場合の最低価格基準が定められていないので、少額から不動産投資をすることができます。その他にも経済成長率や税金面でのメリットから、不動産投資におすすめの国のひとつです。

 

バンコク近郊の高速鉄道や地下鉄の線路が延長され駅も新しく増える計画があり、今後も住宅や賃貸需要の増加が期待できます。新しい駅周辺の開発状況や人気エリアの動向については、現地エージェントに確認することをおすすめします。