前回は、築古になっても「家賃が下がらない」物件について説明しました。今回は、東京23区周辺の賃貸物件の家賃が下がりにくい理由を見ていきます。

家賃を決めるはやはり「需要」

家賃は物件が古くなったこと、つまり築年数が古いことが原因で下がるわけではありません。家賃は需要で評価されるのです。最寄り駅から、徒歩10分、15分、20分と離れれば離れるほど競合物件が増えます。

 

たとえば、今年、新築ワンルームマンションが建ったとしましょう。都内のワンルームマンション(一人暮らし用)の賃料相場は、大卒初任給の3分の1程度といわれています。現在の大卒初任給から逆算すると、家賃は平均8万円くらいではないでしょうか。

 

翌年、その物件の隣にマンションが建ちました。新築のマンションの家賃はやはり8万円です。ここで「新しい物件と古い物件」のうち、入居者はどちらを選ぶでしょう。もちろん、新しい物件を選びます。家賃が同額なら、新築物件が選ばれるのは当然です。そして、「新しいものと古いもの」があれば、古いもののほうが値段が安いのは、市場の原理です。

 

そのため、古い物件で入居者を確保するためには、新築物件よりも家賃を下げざるを得ません。たとえば、8万円を7万9000円にすれば、入居者が集まるとしましょう。しかし、翌年以降も同じような原理が働くと、家賃はどんどん下がってしまいます。これが「家賃が下がる」という現象です。

都心部には競合物件を建てる「土地」自体が少ない

不動産を建てる土地があればあるほど、このような現象が起きやすくなります。しかし、東京23区、山手線から電車を乗り継ぎ10分、最寄り駅から徒歩10分以内のエリアは土地の余剰が少ないため、不動産が乱立しにくく、競合物件が出にくいといえます。

 

そのため、立地にもよりますが、築20~30年経過していても、新築とほとんど変わりのない賃料で貸し出している物件も多くあります。

 

その仕組みについて、次回からもう少し詳しく説明しましょう。

本連載は、2016年5月20日刊行の書籍『30歳から定年までで2億円つくるほったらかし資産運用術』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。本書に記載された情報に関しては万全を期していますが、内容を保証するものではありません。また、本書の内容は著者の個人的な見解を解説したものであり、著者が所属する機関、組織、グループ等の意見を反映したものではありません。本書の情報を利用した結果による損害、損失についても、幻冬舎グループ、著者並びに本書制作関係者は一切の責任を負いません。投資のご判断はご自身の責任でお願いいたします。

30歳から定年までで2億円つくる ほったらかし資産運用術

30歳から定年までで2億円つくる ほったらかし資産運用術

宮園 泰人

幻冬舎メディアコンサルティング

年収減少、増税、年金不安・・・サラリーマンの老後はどん底貧乏間違いなし!! 「下流老人」「老後破産」・・・サラリーマンの多くが、老後の生活に不安を抱えています。定年後の安定した生活には最低1億円、ゆとりのある生…

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