前回は、賃貸経営の「家賃滞納リスク」に備える方法を説明しました。今回は、不動産ローン返済中の「金利上昇」について、それをどう捉えるべきかを見ていきます。

ローン返済額は「5年間」変わらない仕組み

日本はデフレを脱し、すでに物価が上がり始めています。景気、物価、金利の関係を考えると、この先、物価の上昇が続けば、いずれ金利も上昇するでしょう。そのとき、資産運用型マンションのローンはどうなるでしょうか。

 

金利が上がったとしても、資産運用型マンションのローンの返済額は5年間変わらない仕組みになっています。5年後には返済額の見直しがありますが、その際も返済額はそれまでの1.25倍以上にならないように制限されていますので、返済負担が急激に重くなることはありません。

 

また、5年後の返済額が1.25倍になるということは、逆算してみると、金利が2倍以上になったことを意味します。金利が2倍になったときの世の中がどんな状態であるかを考えると、バブル並みの景気ということになります。

 

そうなれば、不動産の価格も相当に上昇しているはずですから、所有しているワンルームマンションを売却して、売却益を得ることもできるでしょう。これは、過去のデータが証明しています。

金利・株価・不動産価格はすべて連動している

下記図表は、過去の金利と日経平均株価の推移をグラフにしたものです。金利の水準を判断する指標としては、国債の利回りがよく使われます。グラフでは、日本の金利の参考値として日本国債の10年物の利回りと、米国の金利の参考値として米国国債の10年物の利回りを示しています。

 

1990年当時、日本はバブル景気のピークにありましたので、金利も非常に高かったことがわかります。そのときの日経平均株価がどうだったかといえば、3万5000円を超え、4万円に迫る勢いでした。

 

その後はバブルが弾け、景気が落ち込むのに合わせて金利も下落していきましたが、今後、金利が上昇することがあるとすれば、株価が上昇し、不動産価格も上昇することになるのです。金利が上昇することだけを考えるとリスクですが、金利が上昇するときに世の中がどうなっているのかを考えると、リスクばかりではなく、チャンスもあるのです。

 

【図表 金利推移グラフ】

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    本連載は、2016年5月20日刊行の書籍『30歳から定年までで2億円つくるほったらかし資産運用術』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。本書に記載された情報に関しては万全を期していますが、内容を保証するものではありません。また、本書の内容は著者の個人的な見解を解説したものであり、著者が所属する機関、組織、グループ等の意見を反映したものではありません。本書の情報を利用した結果による損害、損失についても、幻冬舎グループ、著者並びに本書制作関係者は一切の責任を負いません。投資のご判断はご自身の責任でお願いいたします。

    30歳から定年までで2億円つくる ほったらかし資産運用術

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    宮園 泰人

    幻冬舎メディアコンサルティング

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