築古になっても「家賃が下がらない」物件とは？

「築年数が古いと家賃が下がる」は本当か？

購入後に物件価格や家賃が値下がりした場合はどうでしょうか。

まず、マンション運用は家賃収入が主な収益ですから、物件価格が下がったとしても、家賃が下がらない限り、ほとんど影響はありません。購入した資産運用型マンションが値上がりしたら売却し、売却益を狙うオーナーもいますが、長期で安定した収益を求めるのであれば、物件の値下がりリスクは、ほとんど考える必要はありません。

では、家賃の値下がりリスクはどうでしょうか。物件が古くなれば、その分、得られる家賃も下がるのではないかと考える人が少なくありません。しかし、家賃は物件の築年数だけでは決まりません。

都心、駅近・・・本物の人気物件なら家賃は下がらない

都心部で、駅から近いなどの好立地で品質が高く、また維持管理が行き届いた物件であれば、長期にわたって安定した家賃収入を期待できます。一般的に駅から徒歩10分圏内、あるいは人気沿線であれば10分以上でも人気が高くなります。さらに、コンビニやスーパーが近くにあるなどの住環境も、入居者が重視する条件のひとつになっています。

たとえば下記の広告に載っている物件は、東京の大森駅から徒歩16分の木造アパートの1階です。これは1965年築ですから、すでに50年以上経過しています。ところが、6万6000円で賃貸が成立しています。

では、50年前の家賃が6万6000円以上だったかといえば、そんなことはありません。当時、大卒初任給が約6万円でした。そこから逆算すると家賃は2万円前後だったはずです。

モノやサービスの価格は物価上昇によって、時間の経過とともに緩やかに上昇していきます。家賃も物価に連動しやすいので、ゆっくりと上昇します。ですから、「古くなること＝家賃が下がる」とは限らないのです。

【物件が古くなっても家賃は下がらない例】