羨望の「ハワイ・ホテルコンドミニアム所有者」…投資として正解と言えるのか？

「ホテルコンドミニアム」と「居住用物件」の収支比較

①稼働率

居住用の場合、1年のうち1ヵ月間空室になると考えると、稼働率は92％となります。

一方ホテルコンドミニアムの場合、2019年（パンデミックが起こる前＝通常稼働）と2020年（パンデミックが起きた後＝人の移動が少ない稼働）のデータをそれぞれ参照しますが、2019年はおよそ60％です。ホテルコンドミニアムを販売する際は70～75％程度の稼働で提案される場合が多いです。しかし2020年になると、稼働率が20％ほどに落ち込みます。

この様子をみると、稼働率という意味では居住用の方が圧倒的に勝っていることが分かります。

②宿泊単価（賃料の単価）

居住用の場合は、月の賃料を1日で割ると大体300ドルほどになります。

比べて、ホテルコンドミニアムの方は850ドルほどです。ビッグブランドのホテルの相場から言えば、決して大仰な数字ではありません。単価という面から見ればホテルコンドミニアムの方が高くなるわけです。

ここから総収益を算出することができますが、ここから費用を除算していかなければなりません。そこで次に、それぞれにかかる費用を見ていきましょう。

③オペレーティング費用

居住用にかかるオペレーティング費用は物件管理と資産管理が主です。これは大体10％程度です。

ホテルコンドミニアムの場合は予約システムやマーケティングなどの営業（ネット上の予約サイトや旅行会社との提携など）が必要となり、これらを合わせると30％ほどになります。

④共有部費用

居住用では修繕費・水道代や光熱費・保険料が、ホテルコンドミニアムではアメニティやプールなどが該当します。

ホテルコンドミニアムはリゾートホテルなので充実したアメニティにフロント、プールやジム施設などが想定されます。よって、これらの共有部にお金が非常にかかります。

居住用の場合、オーナーが支払わなければならないのは基本的には修繕費と水道代、光熱費くらいです。

保険料について、ホテルコンドミニアムの場合は運営会社が負担しているのでオーナーは支払う必要がありませんが、居住用の場合はオーナーの所有物であるためかかります。

⑤税金

居住用不動産の場合、固定資産税のみを納めていれば問題ありません。ホテルコンドミニアムの場合は、ホテル宿泊税やハワイ宿泊税というハワイの独自の税金が存在します。これは、売り上げが出た場合にそこから数％分徴収されるもので、日本でいう入湯税にあたるイメージです。

かかる費用の合計を比べると、同じような物件価格でも、居住用で考えると5万5000ドル（費用割合50％ほど）、ホテルコンドミニアムは稼働している場合（2019年）は17万ドル、稼働していない場合（2020年）は8万ドル弱ということになります。

つまり、最終的には居住の場合は4.6万ドルで実質利回りが2.33％、ホテルコンドミニアムの場合は2019年の場合でも1.3万ドルで実質利回り0.6％、2020年の場合は稼働していない場合でもかかってくる費用もあるので逆鞘になってしまうということです。

この上で「ホテルコンドミニアムが投資といえるのかどうか」は読者の皆さんの判断にお任せします。