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マレーシアの不動産取引フロー
まず、投資対象の不動産を見つけたら「LO（レターオブオファー）」を出します。売主に購入意向を伝えるため書類を提出するということです。このときに申込金（不動産価格の3%ほど）をあわせて支払います。
その後、弁護士との契約が必要となるため、その選定をおこないます。マレーシア不動産は基本的に弁護士を介して取引をおこなっていきます。アメリカではエスクロー、日本では司法書士を介すので、ここは異なるポイントです。
弁護士は物件の権利調査やインスペクションをおこない、SPA（不動産売買契約書）を作成します。SPAに双方のサインが記入されたのち、手付金（不動産価格の7%ほど）を支払うことになります。
※インスペクション…中古不動産では売主に瑕疵担保責任がないため、この時点で瑕疵や補修箇所を明らかにし、弁護士を介して売主に交渉する必要があります。
その後、州政府に合意申請をおこないます。マレーシアは外国人投資規制があるため、州政府から合意をもらわなければ不動産投資ができないのです。大使館でサイン認証をし、合意申請書にサインをいれます。
※サイン認証…売買契約書・州の合意申請ともに、ご自身のサインを大使館にてマレーシア政府に認証してもらう必要があります。
ここまでで約1ヵ月がかかりますが、合意申請の後、合意取得を得るまでに1～2ヵ月ほどかかると言われています。
そして合意取得ができたら残代金を支払い、登記に進む流れです。
つまり、マレーシア不動産の取引には3～4ヵ月ほどかかります。アメリカ不動産では短くて2週間、長くても2ヵ月ほどしかかからないためフローは長めと言えますが、日本でも2～3ヵ月ほどかかることが多いので、日本と近いとイメージしていただけるとよいでしょう。
マレーシアでは「外国人が土地を所有してはいけない」というようなルールはありませんが、州ごとに細かな決まりがあるほか、政府が最低投資金額を定めています。現在は、100万リンギット（約3000万円）以上の物件でなければ外国人不動産投資家は投資ができません。
ちなみに最低投資金額は、過去に何度も高くなったり安くなったりを繰り返しています。
マレーシア不動産に掛かる費用
■購入時（不動産価格の7～10%）
不動産仲介手数料（3%）
弁護士費用（2～4%）※サイン認証、州政府合意申請含む
不動産登記印紙（2%）
インスペクション 2,000～4,000リンギット
■売却時（4～6%）
不動産仲介手数料（3%）
弁護士費用（2～4%）
購入時・売却時を合わせて15%ほどと考えてよいでしょう。
■賃貸管理（賃料の20～25%）
不動産共益費（10%）※修繕積立金含む
不動産管理費（10%）
固定資産税（1～2%）
マレーシア不動産の特徴は、賃貸管理の費用がかなり抑えられるという点にあります。
不動産投資ではよく「賃貸管理の費用率」を出します。ロサンゼルスでは40%、テキサスでは60%、日本でも30%ほどがかかるなかで、マレーシアの20～25%という数字は投資利回りが出やすいという点で魅力的でしょう。
マレーシア不動産の注意点まとめ
では、ここまでご説明してきたマレーシア不動産について注意点をまとめていきます。
①取引期間に余裕を持たなければならない
②弁護士を介しての不動産取引となるため、その選定が重要
新興国にはいい加減な士業も多くいます。いい加減な士業と取引すると取引もいい加減になってしまうので、日本の専門家からサポートを受けることを考えてもよいでしょう。
③売主には瑕疵担保責任がないため、インスペクションが必要
④マレーシア大使館でのサイン認証が必要
日本ではマレーシア大使館は渋谷にあります。地方にお住まいであっても一度訪問する必要がある点に注意が必要です。
⑤「100万リンギット」の外国人不動産投資規制
⑥買ってはいけないプレビルド不動産
多くの日本の販売会社がプレビルド不動産をプログレスペイメントで販売しています。かなり投資しやすく人気がありますが、プレビルドには竣工しないリスク・遅延のリスクがあります。そうした場合に手付金・申込金が返ってこないケースもあるので、プレビルドではなく中古不動産取引をおすすめいたします。
※本記事は村上年範氏のYouTubeチャンネル「海外不動産のホントのトコロ」掲載動画を書き起こし、編集したものです。
村上 年範
クレディ・テック株式会社代表取締役
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