(※写真はイメージです/PIXTA)

相続の際、1億円の現金と1億円分の投資用不動産であれば、不動産の課税額のほうがずっと少なくなります。この仕組みを活用した相続対策は世間的にも周知されていますが、とはいえ、該当の物件がいまひとつなら、高い効果は得られません。どんな不動産であればより高い効果が狙えるのか、相続税の基本的な計算方法を交えて解説します。

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      現金1億円に対する相続税額は?

       

      ここでまず、相続税の税率を見ていきましょう。

       

      ●相続遺産1,000万円以下の場合:相続税率10%/控除額なし

      ●1,000万円超~3,000万円以下の場合:相続税率15%/控除額50万円

      ●3,000万円超~5,000万円以下の場合:相続税率20%/控除額は200万円

      ●5,000万円超~1億円以下の場合:相続税率30%/控除額700万円

      ●1億円超~2億円以下の場合:相続税率40%/控除額1,700万円

      ●1億円超~3億円以下の場合:相続税率45%/控除額2,700万円

      ●3億円超~6億円以下の場合:相続税率50%/控除額は4,200万円

      ●6億円超の場合:相続税率55%/控除額は7,200万円

      ※このほかに、基礎控除(3,000万円+600万円×相続人数分)があります。

       

      (国税庁 No.4155 相続税の税率 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4155.htm

       

      たとえば、被相続人の子ども1人が1億円の遺産を相続する場合、どのくらいの相続税を払うことになるのかをシミュレーションしてみましょう。ちなみに相続人が子ども1人だけの場合の基礎控除額は3,600万円(3,000万円+600万円×1人)になります。

       

      では、現金1億円に対する相続税額を計算してみましょう。

       

      評価額1億円 − 基礎控除額3,600万円 = 課税対象額6,400万円

       

      6,400万円 × 相続税率30% - 控除額700万円 = 1,220万円

       

      上記の通り、現金1億円の相続税は1,220万円となります。

       

      現金が数千万円程度であれば相続税は数百万円で済みますが、1億円以上の場合は1,000万円の大台を超えてしまいます。しかし、これはあくまで相続資産が現金のみだった場合の話です。

      1億円相当の不動産に対する相続税額

       

      次に、1億円相当の不動産に対する相続税額を計算してみましょう。不動産に対する相続税を計算するには、まず土地・建物それぞれの評価額を調べることが必要になります。

       

      ◆土地評価額の調べ方

      土地の評価額は「路線価」が基準となります。路線価とは、対象不動産が面する道路に付けられた土地の相場価格のことをいい、対象不動産の周辺で取引された直近の売買取引情報(=公示価格)をもとに決められています。ちなみに路線価は公示価格の8割程度に設定されています。

       

      全国各地の路線価地図は国税庁のホームページで閲覧することができます。対象不動産の前面道路に表示されている数字とアルファベットが路線価で、たとえば「600C」と表示されていた場合、1m2あたりの路線価は60万円で、借地権割合(後述します)は70%と読み取れます。

       

      売買取引情報が少ない地方都市では路線価が付いていない道路もあり、そういった地域では「評価倍率表」(評価額に乗じる倍率を地域別一覧にした表)に基づいて評価額を個別計算します。ここでは前面道路の路線価が60万円/m2の土地X(面積100m2)の評価額を計算してみます。

       

      路線価60万円/m2 × 土地面積100m2 = 土地評価額6,000万円

       

      上記の通り、土地Xの評価額は6,000万円となります。そしてこの土地は第三者に賃貸中の投資用不動産なので、併せて借地権割合による計算も必要になります。

       

      国税局のホームページでは、投資用不動産(貸家建付地)の評価額の計算方法として以下のような数式を紹介しています。

       

      貸家建付地の価額 = 自用地としての価額 - (自用地としての価額 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合

       

      「貸家建付地」は投資用不動産のことで、「価額」は評価額、そして「自用地」はマイホームなど被相続人が自分で使用していた土地のことです。

       

      自用地は現金と同様、評価額に直接相続税率が掛かってきますが、貸家建付地であれば、評価額に対し「借地権割合(割引率は地域によって異なる)」「借家権割合(一律30%)」「賃貸割合(入居率)」といった割引が適用されます。この中の借地権割合は地域により掛け率が異なります。

       

      国税庁のホームページに掲載されている路線価表を見ると、路線価の末尾にアルファベット(A~G)が付いていることがわかりますが、これは地域ごとの借地権割合(A:90%、B:80%、C:70%、D:60%、E:50%、F:40%、G:30%)を表わしているのです。今回はCの70%で計算します。

       

      土地評価額6,000万円 - (6,000万円 - 70% × 30% × 100%)

      =4,740万円

       

      上記の通り、投資用土地の割引後評価額は4,740万円となります。

       

      ◆建物評価額の調べ方

      建物の評価額は、都道府県税事務所から不動産所有者宛に送付される「納税証明書」に記載されている「固定資産税評価額」になります。ここでは、土地Xの上に建つ建物Yの固定資産税評価額(=建物評価額)が4,000万円であったと仮定して計算します。

       

      建物評価額4,000万円 - (4,000万円 - 30% × 100%)

      = 2,800万円

       

      上記の通り、投資用建物の割引後評価額は2,800万円となります。

       

      上記の計算から、投資用不動産(土地X・建物Y)の割引後評価額合計は7,540万円(4,740万円+2,800万円)となり、ここから基礎控除額(3,600万円)を引くと、投資用不動産の最終的な評価額は3,940万円となります。いよいよ相続税額の計算です。

       

      投資用不動産評価額3,940万円 × 相続税率20% - 控除額200万円

      = 588万円

       

      上記の通り、投資用不動産の相続税は588万円となります。

       

      前述した現金1億円の相続税1,220万円と比較すると、半額以下に“圧縮”されたことになります。

      より高い「相続税圧縮率が望める物件」とは?

       

      相続税圧縮率が高い不動産を選ぶポイントは「購入価格と相続税評価額との乖離がある物件」であることです。周辺相場より高めの価格設定がひとつの目安となるので、都心部に建つ高額物件から探してみるのも良いでしょう。

       

      ★渋谷区の繁華街に建つ築古店舗ビル

      表参道や恵比寿といった都心一等地に立地する賃貸店舗は築年数に関係なく高額な家賃収入が望めます。利便性の良さから売買価格が割高になるため利回りは3%程度しか取れませんが、その分購入価格と相続税評価額が乖離している可能性があるので狙い目といえます。

       

      ★世田谷区の築浅ファミリーマンション

      成城や用賀といった人気の住宅街に建つファミリー向けマンションも高額な家賃収入が望める投資物件です。5階建て前後の低層建物が多く、売買価格・家賃ともに階層ごとの格差が少ないため購入価格と相続税評価額との乖離はさほど望めません。相続税圧縮という目的よりも純粋に不動産投資を実践したいオーナーにとっては理想的な物件であるといえます。

       

      ★港区の築浅タワーマンション

      芝浦や港南といった港区の湾岸エリアには40階超のタワーマンションが林立しています。低層階住戸と比較した高層階住戸の売買価格差は1.5~2倍にもなり、高層階であればあるほど購入価格と相続税評価額との乖離が望めます。2018年以降は固定資産税が見直され、タワーマンションを対象とした「階層別専有床面積補正率」が導入されましたが、それほど大幅な増税にならないため、相変わらず「タワマン節税」は健在です。

      まとめ

      現金1億円に対する相続税額は1,220万円です。一方で1億円相当の投資用不動産に対する相続税額は588万円になり、現金1億円と比較し半額以下に“圧縮”されます。

       

      相続税の圧縮が望める不動産とは「購入価格と相続税評価額との乖離」が大きい物件で、もっとも適しているのはタワーマンションなどです。
       

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        ※本連載は、『ライフプランnavi』の記事を抜粋、一部改変したものです。

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