そもそも「REIT」って？　関連物件の見分け方は？

日本独自のREIT市場である「J-REIT」が誕生したのは今から20年余り前のこと。2001年の東京証券取引所を皮切りに、2003年に大阪証券取引所、2004年には福岡証券取引所でJ-REIT市場が開設され、今では安定性の高い金融商品として広く認知されるようになりました。

まず、REITのしくみについて簡単に説明しましょう。

REIT（リート：Real Estate Investment Trust）とは、不動産投資法人が保有している不動産に対し、複数の投資家が共同出資する形で資産運用を行う金融商品で「不動産投資信託」と訳されます。

株式の「投資信託」と同様、株のセレクトを専門家に一任する形となっており、REITでは株がオフィスビル・居住用マンション等といった不動産のジャンルにあたり、専門家の役割は不動産投資法人（J-REIT市場では「銘柄」と呼ばれます）が担います。

REITの投資対象となる不動産のジャンルは多岐にわたり、オフィスビルや居住用マンションのほか、ショッピングモールやホテル、そして物流倉庫なども含まれています。もしかしたらあなたの住まいや勤務先もREITの投資対象物件になっているかもしれません。

REIT関連物件の見分け方は、謄本が建物一棟の登記で、所有者欄に「〇〇不動産投資法人」「〇〇アセットマネジメント」「〇〇投資証券」「〇〇投資顧問」などの名称がある、または登記の目的欄に「信託」とあればREIT関連物件である可能性が高いです。

現物不動産投資と比較した場合のメリット・デメリット

通常「不動産投資」といえば、一人の投資家が単独で区分マンション等を所有して賃貸運用を行う「現物不動産投資」が一般的ですが、これには空室になると一気にマイナス収支へ転じるリスクが付きまといます。

一方、REITは不特定多数の物件に分散投資するスタイルのため、一部の物件が空室になってもそれは微々たるもので、大幅な減収に見舞われることはありません。すなわちREITは現物不動産投資より安定した収益が見込めるということです。

REITは数万円程度の少額投資からはじめられ、物件の管理運用は不動産投資法人に一任、そして純利益から分配金を得ることができます。また、現物不動産投資では買うにも売るにも理想的な買主・売主と出会うまでに数か月から1年以上かかってしまうことが常ですが、REITは株式と同じように取引市場の動きを見ながら自由に売買することもできます。

前述の通り、東京・大阪・福岡にはJ-REIT取引所があり、開設第1号の東京証券取引所では以下のような指標が公開されています。これらの情報から現在の市場動向が把握できるほか、注目されている銘柄（不動産投資法人）を確認することもできます。

★東証REIT指数

東京証券取引所に上場されているJ-REIT商品の全銘柄を対象とした時価総額加重平均型の指数です。2003年3月末の時価総額（1000）を基準に数値化しています。

★東証REIT Core指数

東京証券取引所に上場されているJ-REIT商品の中から、時価総額や売買代金の大きいものを選定して数値化した指数です。

現物不動産投資と比較したREITの優位点を説明しましたが、デメリットもあります。

●株式市場と同様にREITの価格相場も日々変動しています。そのため、タイミングによっては購入時より価格が下がってしまう、すなわち元本割れしてしまう場合があります。

●REITはいわば不動産の管理運営を行う不動産投資法人の株式を購入するようなものです。不動産投資法人の経営状態に変化があると分配金が減額される可能性があります。または何らかの理由で上場廃止になってしまうと、その不動産投資法人で購入したREITの売買が難しくなる場合もあります。

●現物不動産投資の場合、投資用不動産の購入費用や管理運営のための経費（管理委託料・修繕費用等）は確定申告時に経費として計上することができますが、REITの場合はこれらの経費が計上できないため節税効果が薄いといえます。しかも分配金などの収益には取得税等が課税されます。