融資を受ける金融機関によって異なる不動産投資の「手残り」

前回は、購入後の費用負担リスクを減らすために事前確認しておくべき項目について説明しました。今回は、融資を受ける金融機関によって、なぜ不動産投資の「手残り」が異なってくるのか、例を挙げて見ていきましょう。

金融機関ごとに融資の金利や期間は異なる

保有するにあたっては、「銀行の融資をどのように使うか」「キャッシュフローをどのように出すか」が非常に重要です。

 

まず、不動産投資をする方のほとんどが金融機関からお金を借りて投資をします。融資を引くにあたり、不動産会社は投資家のニーズに合わせて金融機関を選択します。この金融機関の選択により、毎月のキャッシュフローをコントロールすることができます。

 

三つの金融機関を例に出してみてみましょう。

 

まず、投資額4000万円、年収400万円、利回り10%の東京、東村山市にある木造アパートを購入するとしましょう。金融機関を選定する上で、不動産会社から三つの提案があったとします。

 

・金融機関A 金利1.85% 期間15年の日本政策金融公庫

・金融機関B 金利3.3% 期間25年のS銀行

・金融機関C 金利3.9% 期間30年のMトラスト

 

年間入居率95%(エリア入居率を加味)、運営費15%で運営するとして、税引き前のキャッシュフローの流れをみてみましょう。

ローン返済合計と元本返済額を計算してみると・・・

実際に、家賃年収益×入居率×(1-運営費)-ローン返済合計で計算をしてみましょう。

 

【金融機関A/日本政策金融公庫の年間税引き前キャッシュフロー】

400万円×0.95×(1-0.15)-305万5788円=17万4212円

 

これはほとんど手残りキャッシュフローがなく、投資としては見合いません。

 

【金融機関B/S銀行の年間税引き前キャッシュフロー】

400万円×0.95×(1-0.15)-235万1808円=87万8192円

 

金融機関Aよりも手残りが多い計算になります。

 

【金融機関C/Mトラストの年間税引き前キャッシュフロー】

400万円×0.95×(1-0.15)-226万4004円=96万5996円

 

金融機関A、金融機関Bよりもさらに手残りが多くなります。ただし、融資はあくまで借金です。ローンを返済しなければならないこと、半分以上が金利であること、築20年で購入して30年ローンを組む場合、築50年まで返済し続けなければならないことを考え、どのようなペースで返済が進むのか、元本の返済の流れを見てみましょう。

 

日本政策金融公庫は、元利均等方式で融資期間15年のため、築20年のものが返済完了時には築35年となります。築35年の時点では、建物はまだまだ使えます。

 

元本返済額は以下の通りです。

 

【日本政策金融公庫】

初月19万2983円 初年度年間233万5532円

 

【S銀行】

初月8万5984円 初年度年間104万7563円

 

【Mトラスト】

初月5万8667円 初年度年間71万6729円

ハウスリンクマネジメント株式会社 代表取締役
宅地建物取引士/液化石油ガス設備士/丙種ガス主任技術者

東京都八王子市出身。
新卒で株式会社ミツウロコに入社。
プロパンガスの営業、不動産リフォームに約10年携わり、仙台、埼玉で約500名の大家、約200社の不動産会社のサポートを行う。
その後、武蔵コーポレーション株式会社に転職。約1000件の賃貸管理、4500件のリフォーム提案を行い、賃貸管理、収益不動産のノウハウを学ぶ。
2014年、ハウスリンクマネジメント株式会社を設立、現在に至る。
長年の経験に裏打ちされた確かな提案が評判を呼び、所有物件の管理・運営について相談に訪れる投資家が後を絶たない。
主な著書に『不動産投資は「土地値物件」ではじめなさい』『人口減少時代を勝ち抜く 最強の賃貸経営バイブル』(共に幻冬舎メディアコンサルティング)がある。

著者紹介

連載不動産投資を成功に導く「土地値物件」の活用術

本連載は、2016年5月31日刊行の書籍『不動産投資は「土地値物件」ではじめなさい』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

不動産投資は「土地値物件」で はじめなさい

不動産投資は「土地値物件」で はじめなさい

菅谷 太一

幻冬舎メディアコンサルティング

「区分マンションは初期投資が少ない=ローリスク」 「都心の新築物件は空室率が低い=ローリスク」 そう思い込んでいませんか? 不動産投資成功の必須条件はきちんとした投資目線を持つことです。 本書では“儲かる”物件…

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