収益物件の購入――レントロール（家賃表）のチェックポイント

仲介業者が物件の最新情報を把握していないことも･･･

前回の続きです。家賃に関する事項について説明していきます。

まずはレントロール（家賃表）を取り寄せましょう。レントロールは仲介会社も詳細に調査していない場合が多くありますので、よくよく確認しなければなりません。

【レントロールで確認するポイント】

入居中なのか、空室なのか

家賃は合っているのか、更新を機に賃料が下がっていないか

契約期間が過ぎていないか

滞納がないか

部屋の面積が正しく表記されているか

当社は収益不動産を購入し、再生する中で、買い主の立場として、購入時に毎回チェックしています。しかし、間違っている場合が往々にしてあるのです。収益不動産において家賃、入居率は収益を左右する重要な情報です。

ただ、収益不動産の取り扱いに慣れていない会社では、入居状況を把握しないまま物件を紹介しているケースもあります。当社が購入しようとした物件で、契約当日に2軒の家賃誤認、さらに空室と家賃滞納が1軒ずつ発見され、契約を延期したこともありました。

また、更新時の家賃改定を仲介会社が把握していない、という可能性もあります。さらに、新規管理物件においてですが、室内の㎡数が間違っていたケースも経験したことがあります。築浅が購入の決め手になっている場合も、部屋面積が小さければ今後の家賃下落の可能性が高いため、注意が必要です。

入居者の属性チェックも忘れずに実施

また、入居者の属性もチェックしましょう。高齢の場合、早期に発見することができなければ事故物件になってしまう可能性があります。

最後に、滞納の有無と保証会社加入の有無も確認しましょう。滞納がある場合は売り主の責任で回収してもらうか、債権を放棄してもらい、新たに保証会社に加入できるようにしなければなりません。

保証会社に加入している入居者の場合は、保証内容をよく確認する必要があります。保証の内容があまりにも薄い場合、滞納発生時に大家側の費用負担が発生することがあります。