入居者を獲得しやすい「不動産投資エリア」の選び方

前回は、空室対策として「インターネットへの物件掲載」が不可欠な理由を説明しました。今回は、入居者を獲得しやすい「不動産投資エリア」の選び方を見ていきます。

「この物件のターゲットは誰か」を正確に把握する

入居率が良ければ見逃されがちですが、賃貸需要は実は非常に大切なものです。当社の場合は賃貸管理も行うため、購入するお客様は、賃貸需要については安心されていることが多いです。

 

しかし、超高齢社会を迎えている日本では、既に死亡者数が出生率を上回っており、空室率も上昇の一途を辿っています。入居者獲得競争は今後、さらに激化していきます。そのため、管理を別会社に頼む場合はエリア内の賃貸需要をよく見定め、エリアの中でも優位性を持った物件を選択し、運用することが重要です。

 

そして、「この物件のターゲットは誰か」をエリアの有力仲介会社の営業マンに確認し、人間関係を構築し、学生、社会人、男性、女性、高齢者、外国人、生活保護者、ペット飼育者、子連れなど受け入れ体制を考えた上で進めていきましょう。

賃貸需要は駅の乗降車数と人口増減数を見て予測

賃貸需要を考える一例として、日本で最も乗降車数が多く、2007年度に364万人の乗降者を誇る新宿駅から電車で1時間東西南北に移動して、相場の家賃がいくらになるのかをみてみましょう。

 

駅徒歩10分、バストイレ別での相場家賃を不動産サイト、HOME'S(ホームズ)で検索してみてみると、

 

【1時間南へ/神奈川県平塚駅】

●ワンルーム 4.42万円

●1K 5.39万円

●1DK 6.49万円

 

【1時間北へ/埼玉県春日部駅】

●ワンルーム 5.01万円

●1K 4.38円

●1DK 5.06万円

 

【1時間西へ/東京都八王子駅】

●ワンルーム 4.54万円

●1K 5.76万円

●1DK 7.09万円

 

【1時間東へ/千葉県千葉駅】

●ワンルーム 5.46万円

●1K 5.91万円

●1DK 6.85万円

 

となり、平塚駅、春日部駅が比較的安価であることがわかります。

 

また、JRで1日の乗降客数を調べてみると、

 

●平塚駅 5万9918人

●春日部駅 7万2401人

●八王子駅8万4739人

●千葉駅10万3592人

 

となり、千葉駅が一番乗降客数が多いことがわかります。

 

人口を調べてみると、

 

●平塚市25万6117人

●春日部市23万6928人

●八王子市55万3610人

●千葉市で97万3289人

 

となり、やはり千葉駅が人口も一番多いことがわかります。

 

以上を考えあわせると、人口が多く、賃貸需要が活発な千葉市周辺に投資の有効性があると思われます。また、人口の過去の増減をみてみると、平塚市、八王子市、千葉市は人口がここ数年で横ばいであるのに対し、春日部市は5年で2%ほど人口が減少しています。物件価格が同じで利回りも同じである場合、千葉エリアを選択し、春日部エリアは控えた方がいいということがいえるでしょう。

 

このように、インターネットで統計を確認をすることができますので、あらかじめ需要を予測しておきましょう。

ハウスリンクマネジメント株式会社 代表取締役
宅地建物取引士/液化石油ガス設備士/丙種ガス主任技術者

東京都八王子市出身。
新卒で株式会社ミツウロコに入社。
プロパンガスの営業、不動産リフォームに約10年携わり、仙台、埼玉で約500名の大家、約200社の不動産会社のサポートを行う。
その後、武蔵コーポレーション株式会社に転職。約1000件の賃貸管理、4500件のリフォーム提案を行い、賃貸管理、収益不動産のノウハウを学ぶ。
2014年、ハウスリンクマネジメント株式会社を設立、現在に至る。
長年の経験に裏打ちされた確かな提案が評判を呼び、所有物件の管理・運営について相談に訪れる投資家が後を絶たない。
主な著書に『不動産投資は「土地値物件」ではじめなさい』『人口減少時代を勝ち抜く 最強の賃貸経営バイブル』(共に幻冬舎メディアコンサルティング)がある。

著者紹介

連載不動産投資を成功に導く「土地値物件」の活用術

本連載は、2016年5月31日刊行の書籍『不動産投資は「土地値物件」ではじめなさい』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

不動産投資は「土地値物件」で はじめなさい

不動産投資は「土地値物件」で はじめなさい

菅谷 太一

幻冬舎メディアコンサルティング

「区分マンションは初期投資が少ない=ローリスク」 「都心の新築物件は空室率が低い=ローリスク」 そう思い込んでいませんか? 不動産投資成功の必須条件はきちんとした投資目線を持つことです。 本書では“儲かる”物件…

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