不動産投資の法人収益から「税引後のCF」を検証した例

税額は個人名義でも法人名義でも大きくは変わらない

前回は、自己負担する所得税がいくらになるか、あるいは所得税を考慮するとどうなるか、税引後のキャッシュフローを検証しました。今回は、法人名義も場合について検証します。

法人名義であっても、

と、ほぼ同じような金額になります。

NOIに対する実効税率は、個人（仮定）53.8万円÷377.4万円＝14.26％≒14％、法人49.45万円÷377.4万円＝13.10％≒13％となりますので、ここでは仮に税率はNOIの14％相当額と仮定して検討をしてみます。

自己資金がなかなか増えないキャッシュフローの再投資

当然、課税収入が増えれば税率もあがりますし、ローン返済の金利部分が減少したり、減価償却が終了したりすれば、やはり税引後手取りは減りますが、ここでは「実現可能な投資でレバレッジを最大化した場合」最大で投資した資金の11％の税引後キャッシュフローが得られると仮定します。

キャッシュフローを再投資していくという複利的な運用を行った場合、5年間でどこまでキャッシュフローを拡大できるかというと、

この時点でも税引後キャッシュフローは167万円で、目標からは大きく離れていることがわかります。

逆に言えば、税引後目標キャッシュフローを毎月14万円くらいあれば十分というように引き下げれば、表面利回り8％のエリアでも5年で目標を達成できるということになります。