検索
自己資金を増やす方法は大きく分けて2つ
（1）投資する資本（現金・土地など）・・・・1000万円
（2）目標キャッシュフロー額・・・・・・・・（税引前）1200万円
（3）それは何年後に実現したいのか・・・・・5年後
上記の例をもとに、自己資金を増やすことによってゴールに近づけることを検討します。また、「実現時期の先送り」については、この中で触れていきたいと思います。
「自己資金を増やす」うえで考えられる代表的な方法は、大きく分けて以下の3つのうち、（1）（2）があります。（最初に、1000万円を使って物件を現金買いして、それを担保に、それ以降の物件をフルローンないし、オーバーローンで購入というパターンは、投資の内容によって（1）と（2）どちらにも分類できます）
(1）キャッシュフローを累積する
●投資資本の1000万円を使ってできる「最もキャッシュフローが出る投資」をスタート
●各投資から得られるキャッシュフローを再投資して、同様の追加投資を行う
・・・実現条件：レバレッジ・追加購入の融資（低利・長期間・高LTV）
(2）キャピタルゲインで自己資本を増やす
●投資資本の1000万円を使ってできる「最も売却益が出る投資」をスタート
●目標時期に売却益を確定させて、投資資本を最大化したうえで「最もキャッシュフローが出る投資」をスタート
・・・実現条件：キャピタルゲイン＋レバレッジ
(3）単純に自己資金を増やす。または、給与収入から毎年追加投資を行う。
キャッシュフローの再投資では自己資金は足りない
では、それぞれの選択肢を検証してみましょう。
(1）キャッシュフロー累積型での検証
仮定条件：E＝1000万円・購入経費率7％・FCR＝6％・K％＝4％・LTV＝90％
【公式】E ÷（（1−LTV)＋購入経費率)＝購入可能物件価格
例：1000万円÷（（1−90％)＋7％）＝5882万円≒5880万円
【公式】物件価格×（1＋購入経費率）＝総投資額
例： 5880万円×（1＋7％）＝6292万円≒6290万円
【公式】E×FCR＋LB×YG＝税引前キャッシュフロー（BTCF）
※LB＝総投資額−E
※YG＝FCR−K％
例：1000万円×6％＋（6290万円−1000万円）×（6％− 4％）≒165万円
CCR＝CF÷E 16.5％・・・・・・16.5％
キャッシュフローを再投資していくという複利的な運用を行った場合、5年間でどこまでキャッシュフローを拡大できるかというと、
E BTCCR BTCF
1年目 1000万円 16.5％ 165万円
2年目 165万円 16.5％ 165万円＋27.2万円
3年目 192.2万円 16.5％ 165万円＋27.2万円＋31.7万円
4年目 223.9万円 16.5％ 165万円＋27.2万円＋31.7万円＋36.9万円
5年目 260.8万円 16.5％ 165万円＋27.2万円＋31.7万円＋36.9万円
＋43万円
ここでは、キャッシュフローの再投資において所得税の課税を考慮していませんので、その分、自己負担をするという前提になりますが、それでもこの段階でのBTCFは303.8万円と、目標の1200万円には遠く及びません。
