日本の土地評価システム、昔はどうなっていた？…歴史に学ぶ「地租改正」のキホン

日本の納税制度を転換させた、明治の「地租改定」

明治政府は明治6年（1873年）、領主によって異なる税率や、業種による課税の不公平さを是正するため「地租改定」を行います。

これにより、年貢制度が主流であった日本の納税制度は土地税制度へと大きく切り替わっていきます。地租改正では、まず以下のようなルールが定められました。

●土地収益から地価を算定する。

●地価の100分の3を地租（＝土地税）とする。

●旧来の石高制に基づく物納（＝年貢）から金納に改める。

●豊凶にかかわらず地租を増減しない、地券（＝現在の登記簿謄本）所有者を地租納税者とする。

当時の「土地収益」とは、土地面積に対する米収穫量相当の金額を指し、これが現代の固定資産税路線価と同様に扱われていました。

「豊凶にかかわらず地租を増減しない」とあるので、地価の基準となる土地収益（＝米収穫量）は過去の平均値を採用したものと予測できます。そして「100分の3を地租とする」とは、すなわち「税率3%」ということになるので、現在の固定資産税（税率1.4%）と比較すると結構高めです。

地価を算定するには、言わずもがな土地面積の測量が必要になります。当時の政府は地券所有者（=土地所有者）に対し、自ら地籍調査（＝土地の測量）を行うよう指示します。各所の地籍調査結果はいったん町村代表のもとに集められ、地価算定の後に政府へ申請されました。

しかしここで、地籍の調査結果をまとめた「地券台帳」の記載内容と現地での実測値との間に差異が生ずるという問題が頻発したのです。その原因は、地籍情報を台帳に転記する際の単純なヒューマンエラーや、所有者が無届けで土地異動したためでした。

これらの問題を解決するため、政府は明治18年から同21年（1885～1888年）にかけて、大規模な地券台帳照合作業を実施します。

役人たちの苦労を知る由もなく、土地異動はどんどん増えていきます。明治初期までの日本は農業・林業・漁業などからなる第一次産業が主力でしたが、製造・加工技術の向上に従って第二次産業が拡大しはじめ、首位が入れ替わることになります。

すると、「田畑を耕して生業を立てるよりも、商品を仕入れて販売したほうが合理的」と商人に転身する人が増え、町中には大小さまざまな商店が並ぶようになり、目抜き通り沿いの一等地は争奪戦となります。

農家が稼ぎ頭だった時代は土地異動などほとんどありませんでしたが、商業が台頭する時代にあっては、「広く拓かれた田畑よりも、狭くても人通りの多い町中」と、土地に対する価値観がガラリと変わりました。この事象がターニングポイントとなり、土地の評価基準は米収穫量から繁華性へと移り変わっていきます。

「地租改正」は、昭和にも行われた！

いよいよ路線価の誕生か…と思いきや、じつはもう1ステップあります。

米収穫量に替わって土地の評価基準となったのは「賃貸価格」です。1900年年代初頭、第一次世界大戦下の好景気に沸いた日本では、東京をはじめ全国各地で都市化が進行しました。そうなると、これまでの米収穫量を基準とした土地評価では公正な課税ができないという問題に直面します。

そこで全国の税務署各局は、大正15年から昭和2年（1926～1927年）にかけて「土地賃貸価格調査」を実施し、すべての土地に賃貸価格を付けました。そして昭和6年（1931年）に「地租法（別名：昭和の地租改定）」が制定され、賃貸価格が新たな土地の評価基準となったのです。

第二次世界大戦後の昭和22年（1947年）、土地税は地方に移譲されて府県税となり、同25年（1950年）にはさらに移譲され現在の市町村税となりました。また、明治時代から受け継がれてきた地券台帳（土地台帳）も税務署から法務府（現在の法務局）へと移管されました。