不動産投資…個人事業主→法人へ切り替えるターニングポイント (※写真はイメージです/PIXTA)

不動産投資の節税は「法人化」が近道だといわれます。しかし、それなりに経費も必要となるため、見極めに悩む個人投資家は少なくありません。ここでは、不動産投資を行う個人事業主が法人化するタイミングの見極め方と、多くの不動産投資家が実践している実践している「1棟1法人スキーム」について解説します。

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個人事業主として不動産投資を始めたものの、税金が…

 

不動産投資家の先輩など教示された人ならともかく、不動産投資初心者が、いきなり法人の立ち上げを思い立つケースは少ないでしょう。ましてや、企業勤めのサラリーマンのなかには、不動産投資自体が勤務先の就業規定(副業禁止)に抵触するケースもあるなど、自分名義の法人設立にはリスクが伴います。

 

最近では副業を推奨する企業も増えてはきましたが、それでも、大手を振って副業に勤しめる空気は感じません。そのため、サラリーマン投資家の多くは、いまなお水面下でひそかに不動産投資を行っているのです。

 

しかし、ひっそりと賃貸経営を続けていては、面白さも半減です。最初に取得した投資物件の経営が軌道に乗れば、2次投資へと進みたくなるもの。そもそもサラリーマン投資家の場合、不動産投資を「赤字」にすることで給与所得にかかる税金を減らすという目的があり、新たな物件購入は、赤字経営を維持するためにも必要なことです。

 

しかし、初期投資(購入物件の減価償却や原状回復リフォーム費の経費計上)期間が終わってしまえば、その後は家賃収入分が丸々収益となり「黒字」に転じてしまいます。そして新たな物件購入…と雪だるま式に投資規模が大きくなっていくと、必然的に納税額が高額になります。

 

しかも、サラリーマン投資家の多くが個人事業主であり、高額所得者であればあるほど、法人よりも高い税率で所得税を徴収されてしまうのです。

 

一定の所得以上になると、個人事業主の課税率は法人への課税率を大幅に上回ります。今回は不動産売買にかかる税金や住民税、個人事業税等は考慮せず、所得税と法人税のみに焦点を絞って比較・考察してみました。

所得税と法人税、税率・納税額はどれくらい違う?

 

では、個人事業主(サラリーマン投資家など)にかかる納税額と法人にかかる納税額はどのくらい違うのでしょうか? 個人事業主の場合、年間所得に課税されるのは「所得税」で、法人の場合は「法人税」です。まずはそれぞれの税率を見比べてみましょう。

 

■個人事業主にかかる「所得税」の税率(サラリーマン投資家などの場合)

1,000円から194万9,000円まで……… 5%(控除額0円)

195万円から329万9,000円まで………10%(控除額9万7,500円)

330万円から694万9,000円まで………20%(控除額42万7,500円)

695万円から899万9,000円まで………23%(控除額63万6,000円)

900万円から1,799万9,000円まで……33%(控除額153万6,000円)

1,800万円から3,999万9,000円まで…40%(控除額279万6,000円)

4,000万円以上……………………………45%(控除額479万6,000円)

 

■法人にかかる「法人税」の税率(資本金1億円以下の普通法人の場合)

800万円以下の部分……15%

800万円超の部分………23.20%

 

■個人・法人それぞれの年間所得ごとの納税額

次に、年間所得ごとの納税額を比較してみましょう。

 

 年間所得700万円 

個人:約97万円(700万円×税率23%-控除額63万6,000円)
法人:約105万円(700万円×税率15%)

 

 年間所得900万円 

個人:約143万円(900万円×税率33%-控除額153万6,000円)
法人:約143万円(800万円×税率15%+100万円×税率23.20%)

 

 年間所得1,000万円 

個人:約176万円(1,000万円×税率33%-控除額153万6,000円)
法人:約166万円(800万円×税率15%+200万円×税率23.20%)

 

 年間所得1,800万円 

個人:約440万円(1,800万円×税率40%-控除額279万6,000円)
法人:約352万円(800万円×税率15%+1,000万円×税率23.20%)

 

 年間所得4,000万円 

個人:約1,320万円(4,000万円×税率45%-控除額479万6,000円)
法人:約862万円(800万円×税率15%+3,200万円×税率23.20%)

 

個人事業主にかかる所得税は所得が高くなるに従って税率も上がり、その上限は45%です。一方、法人にかかる法人税の税率上限は23.20%で、所得税と比較するとかなり低いです。

 

しかし、所得税には「控除額」があり、税率が高くても法人税とほぼ同じくらいの水準に収まるよう金額調整されることが上記の計算式を見るとわかります。ただその均整が保たれるのは年間所得900万円程度までで、個人事業主がこれ以上の収益を上げてしまうと税率がどんどん上がっていってしまい、納税額はもはや法人との比ではありません。

 

「所得が毎年700万円前後で安定している」というのなら個人事業主のままで良いかもしれませんが、それでも所有物件の初期投資期間が終わり、新たな物件の購入もしなかった年度は100~200万円程度の増益になる可能性があるので注意が必要です。

 

 

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著者紹介

連載不動産会社だから語れる「投資・資産形成」のオモシロ知識

※本連載は、『ライフプランnavi』の記事を抜粋、一部改変したものです。

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