不動産投資の「空室リスク」を軽減する方法

地域のニーズを知ることで空室リスクは軽減できる

空室リスクは、これから資産運用型マンションの購入を考えている人にとって、最も気になるリスクではないでしょうか。マンション運用は、そもそも所有しているワンルームマンションなどを貸し出した家賃で収入を得ます。

つまり、入居者がいなければ、収入がゼロになってしまいます。現金で購入したのであれば、多少は収入がゼロの期間があっても、何とか乗り切れるかもしれません。しかし、ローンを利用して購入した場合には、家賃収入がなければ、ローンの返済が滞ってしまいかねません。

空室リスクに最も影響を与えるのは、賃貸マンションに対する需要です。ワンルームマンションの立地によって、つまりその地域でどの程度のニーズがあるのかによって、リスクの度合いが変わってきます。

人口集中が続く東京の23区内であれば、今後も人口が増加することが見込まれていますから、空室リスクは軽減されます。とくに単身世帯の増加が目立っていますから、単身者に好まれるワンルームマンションは、ますます需要が高まることが予測されます。このように賃貸住宅のニーズを判断することによって、空室リスクを軽減することが可能です。

家賃保証システムを利用すれば空室リスクはゼロ!?

さらに、管理会社のサービスを利用すれば、空室リスクをゼロにすることも可能です。オーナー向けとしては、2つの代行サービスが主流となっています。

ひとつは家賃保証システムです。これは、入居者の募集から家賃の集金、物件の管理まで、すべて代行するサービスです。入居者からのクレームにもすべて対応しますので、オーナーには、手間がいっさいかかりません。

さらに、家賃も保証します。設定した家賃から一定の手数料を差し引いた金額を毎月、オーナーに支払います。これは入居者がいてもいなくても保証されますので、オーナーは何も心配することなく、安定した収入が確保できるのです。

なぜ家賃保証ができるのか、と疑問に思う人もいるでしょう。もちろん、物件の稼働率が低ければ信用できません。しかし、継続して100％近い入居率を確保している会社であれば安心して任せてよいでしょう。

もうひとつの代行システムとして、集金代行があります。これは、家賃保証システムから、家賃保証のみを外した代行サービスです。

入居者の募集や家賃の集金、物件の管理、クレーム対応、延滞督促、更新業務など煩わしい業務はすべて代行してもらえますので、オーナーはほったらかしで収入を得ることができます。家賃保証をしない分、手数料を安く設定しています。

［図表］代行システムの例