管理費の「滞納者」が多いマンションが危険な理由

決算や予算についても隅々までチェックしてほしい。何よりも管理費の予算が赤字になっていないか。赤字になっているとしたら原因は何か。

滞納者が多くいて、本来の収入が滞っているのなら、それは管理機能が十全に働いていないことを示している。マンションの建物に問題がなくても、管理というソフト面で重大な欠陥があるマンションだ。

管理費の滞納は、やがて廃墟に向かうリスクを孕んでいる。滞納が目立つマンションを買ってはいけない。

管理費の滞納が原因でないのに、毎年管理費の決算が赤字になっている場合は、管理会社の言われるがままになっている可能性がある。この場合、そのマンションを購入するのなら、自らが理事になって改革に乗り出す覚悟を持つか、管理会社の言われるがままになることを受け入れるかの判断に迫られる。

修繕積立金は、1戸あたり100万円以上が積み上がっている状態が理想だ。100万円以上あると、大地震で大きな被害を受けた場合でも、何とか賄える規模である。

これが50万円未満の場合は、何かの災害などにあって大きな支出が必要になったときには一時金を徴収しなければならない。それにはかなり面倒な手続きが必要である。

マンションは「後出しジャンケン」で買うのが最も有効

このように管理組合の総会議事録というのは、そのマンションのハードとソフトについてのカルテみたいなものである。それを過去数年分にわたって丹念に読み込むことによって、そのマンションの現状が大まかに把握できる。

しかも築10年を経過しているマンションなら、工事精度までおおよその推測が成り立つ。仮にマンションの寿命が100年だと考えれば、築10年というのはその1割しか経過していない。見方によっては、まだまだ「新しい」範囲内ではなかろうか。

筆者は、この築10年ちょっとのマンションの総会議事録を丹念にチェックした上で買う手法を「マンション選びの後出しジャンケン」と呼んで、相談者にお勧めしている。

これまでの連載で、「失敗しないマンション選び」の方法をいくつか紹介してきたが、もっとも確かなのは、この「マンション選びの後出しジャンケン」ではないかと思っている。