私道沿いの土地、そもそも住宅建築は可能なのか？

不動産を購入する際、とくに建物が建っていない「更地」を購入する際に気を付けなければならないのは、その土地が「公道」に面しているかどうかです。公道とはご存じの通り、国道や都道府県道、市道や区道、地方都市においては町村道など、地方自治体が所有・管理する道路のことです。

これらは建築基準法上の42条1項1号道路に分類され、4m以上の道路幅員が確保されていることがルールとなっています。建物を新築する際は、建築予定地が原則この公道に面していることが条件となります。

一方、幅員4mに満たない道路の多くは、建築基準法上の42条2項道路（通称：2項道路）に分類される「私道」になります。道幅は狭いものの自動車も往来できるため、一見して公道と勘違いされることもありますが、実際は民間人が所有する私有地です。

基本、幅員4m以上の公道に面していないと建物の建築はできませんが、私道に面する土地であっても、ある条件を満たせば建築は可能です。その条件とは、土地を「セットバック」することです。セットバックとは、私道（2項道路）を公道同様の幅員4m以上にするために、建築予定地の一部を道路側に供出することです。

例えば、建物新築のために購入した私道沿いの土地（100㎡）の私道現況幅員が3mの場合、幅員4mまで拡幅するためには1m分（目標幅員4m－現況幅員3m）のセットバックが必要になります。この土地の接道幅が10mだった場合、セットバック面積は10㎡（接道幅10m×セットバック奥行き1m）となり、その分が従来の現況面積から差し引かれるため、最終的な土地の総面積は90㎡（現況面積100㎡－セットバック面積10㎡）と小さくなってしまいます。

このように、不動産販売広告上は「土地面積100㎡」となっていても、併せて「※セットバックが必要」などと記載されていれば、実際の土地面積は100㎡より小さくなってしまうということです。

中央区や千代田区に点在する「3項道路」とは？

通常、セットバックを行う際は私道を挟んで向かい合う土地所有者同士で話し合い、道路の中心線を決めて、その中心線からそれぞれ2m後退した境界線の道路側土地を供出し合って合計4mの幅員を確保します。

しかし、向かい側が河川や線路だった場合、こちら側だけで幅員4mを確保しようとするとセットバック面積に大半の土地を取られて建物が建てられなくなる可能性もあります。

そんな苦境に置かれた土地のために、私道（2項道路）の特例である「42条3項道路（通称：3項道路）」があります。3項道路であれば、前面私道の幅員が2.7m以上取れていれば建物の建築ができます。東京都内においても、中央区（八丁堀界隈）や千代田区（神田界隈）に3項道路の指定を受けた私道が点在しており、周辺相場と比較して安価で取引されています。

「私道」が誕生したワケ…話は戦前までさかのぼる

私道が「どうしてできた？」というよりも、「どうして残っているのか？」といった方が正しいかも知れません。

時代は戦前までさかのぼり、まだ四輪のエンジン車が普及していなかった当時、道幅の広い見抜き通りには馬車や路面電車が走り、そこから一歩入った「路地」沿いに一般住宅（長屋）が軒を連ねていました。その道幅は人がやっとすれ違える程度の細さで、向かい合いや隣り合う家族同士もおのずと親密になります。

路地の中にある井戸端に集まっては巷の情報を共有し、正月は餅つき、夏は盆祭り、秋は月見と、「長屋」というコミュニティならではの交流も楽しまれていたようです。しかし、こういった長屋住区のほとんどは戦時中に焼け野原となってしまったため、その後の復興事業によって街並みの公道化が進められました。その一方で運良く戦火を逃れた路地もあり、それらがいまもなお私道として残っているのです。