対応の遅れでゴースト化する可能性も…「築30年マンション」住人が取り組むべきこと

資産運用株式投資

2021.8.16

対応の遅れでゴースト化する可能性も…「築30年マンション」住人が取り組むべきこと

（※写真はイメージです／PIXTA）

一級建築士、設備設計一級建築士、マンション管理士その他多数の資格を所有し、分譲マンションの管理組合運営支援や大規模修繕工事支援など、建物に関するあらゆる不安解消と問題解決に取り組む小林道雄氏の著書『分譲マンション危機』より一部を抜粋・再編集し、マンション購入時には明かされない、老朽化や大規模修繕工事などの課題について解説します。

築30年、40年のマンションならば今すぐ取り組むべき

◆具体的な準備とはどうすればよいのか

準備する検討項目として、以下の各項目が考えられます。

1．解体費の段取りを考える　

世帯だけで解体費の段取りができれば良いのですが、不可能な場合、建物付で土地を解体費用相当の値段で買ってもらえるかどうか。非現実的かもしれませんが、たとえ解体費用相当額で買い取ってもらえるとしても、直ちに実行する訳にはいかないのです。これでは現在、居住している区分所有者の生活を犠牲にすることになり、現実的ではありません。区分所有者の皆様が、当該マンションに居住し生活しながら、しかも金銭的負担を低く抑える方策でなくては、区分所有者の皆様の同意は得られないと思われます。

2．空き住戸への対応を考える

マンションごと民泊施設として開放するとか、空き住戸になる前に、当該区分所有者から管理組合に寄付あるいは低額で貸与または譲渡してもらう。この場合、当該住戸に関して管理費は免除とし、修繕積立金は管理組合で負担することにします。

これは、解体に向けて区分所有者の拡散を防ぎ、管理組合に所有権を集約するためです。そして、管理組合が賃貸経営や民泊経営をするなど活用を考えます。

その上で、活用益の中から修繕積立金を捻出することにします。空き住戸が相続人不明の場合は、弁護士に依頼して、所在の解明と当該住戸の所有権の措置を促します。

これでも不明区分所有者の所在確認に3年以上かかると理解しなければなりません。

3．自分の住んでいるマンションを総括してみる

区分所有者は、マンションの終焉について勉強をする必要があります。分譲マンションも、いつかは耐用年限を迎えることを理解し、いつまでこの分譲マンションに住むかを想定し、管理組合の解散時期を想定します。

・管理組合解散時期の想定

・長期修繕計画書及び修繕積立金の検証、解体費用の概算金額の検討

管理組合の解散に関する概略のコンセンサスを得て、総会にて概略の決議を得ておくことです。解体想定時期の約40年前程度が良いと思われますが、できるだけ早期が望ましいです。

まず、手持ちの長期修繕計画書を見直し、更新して有効な長期修繕計画書を準備します。次に管理組合の存続（解散）期間、建物の耐用年限を設定し、解体時期の仮設定や解体費用の積立も長期修繕計画書に組み入れた超長期修繕計画書を作成します。　

準備は、早ければ早いほど区分所有者間の負担が平等かつ軽減されることになります。