不動産投資の収益を最大化する出口戦略とは?

前回は、不動産投資の節税効果を取り上げました。今回は、不動産投資による収益の最大化について見ていきましょう。

キャピタルゲインインカムゲイン合計値で考える

不動産投資の優位性を本連載の第1回~第2回で紹介しましたが、一番重要なことは、不動産投資はいわゆる株式投資の短期売買のような投機ではなく、中長期的な運用(インベストメント)であるため、保有期間中の収益の最大化が目標だということです。

 

そこで改めて収益の最大化を考えてみると、売買による売却益を見込む(キャピタルゲイン)と保有時の家賃目当てによる利益を見込む(インカムゲイン)の合計値の最大化を考えて不動産投資をしなければ結果的に失敗を招いてしまうことになります。

2016年現在、不動産価格は高値で安定しているが・・・

現在(2016年)は東京、大阪、名古屋のいわゆる三大都市が不動産バブルで地価が急上昇しています。その中で投資家は日本人にとどまらず、キャピタルゲイン狙いの海外投資家もまた日本の収益不動産を購入しています。そしてその投資家の資金流入により、さらなるバブルが起きているのです。

 

キャピタルゲイン狙いの投資家は、利回り4%でも何十億円も都内で購入しています。銀行の融資担当者も都内の利回りは4%、5%でも融資をしています。ただしその不動産の家賃、地価が10%も下がったらどうするのでしょうか。レバレッジを利かせ、銀行頼みで購入した不動産を赤字損切りできるだけの資産は保有できているのでしょうか。

 

90年代、2006年のバブルは大きくはじけ、数年で20%もの地価下落が発生しましたが、2016年現在の日本においても不動産価格は高値安定となっています。このバブルは、ある程度の局面で反発し、調整が起こってくるはずなのです。

 

当初は2018年~2020年のオリンピック景気に左右されてくるのでは、という話がありました。しかし、いつ暴落するかは誰にもわからない状況です。ただし上昇局面で高値買いをしてしまい、5年後や10年後に売却したくても、資産の目減りによって損切りせざるを得ないということがないように、売却局面や保有期間も考え、出口を見据えて運用していくことが大切です。

 

【図表 東京都中央区銀座(全国地価ランキング第1位)の地価(1m²あたり)推移】

出典:国土交通省公表のデータを基に作成
出典:国土交通省公表のデータを基に作成

ハウスリンクマネジメント株式会社 代表取締役 宅地建物取引士/液化石油ガス設備士/丙種ガス主任技術者

東京都八王子市出身。新卒で株式会社ミツウロコに入社。プロパンガスの営業、不動産リフォームに約10年携わり、仙台、埼玉で約500名の大家、約200社の不動産会社のサポートを行う。その後、武蔵コーポレーション株式会社に転職。約1000件の賃貸管理、4500件のリフォーム提案を行い、賃貸管理、収益不動産のノウハウを学ぶ。平成26年、ハウスリンクマネジメント株式会社設立、現在に至る。

著者紹介

連載不動産投資を成功に導く「土地値物件」の活用術

本連載は、2016年5月31日刊行の書籍『不動産投資は「土地値物件」ではじめなさい』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

不動産投資は「土地値物件」で はじめなさい

不動産投資は「土地値物件」で はじめなさい

菅谷 太一

幻冬舎メディアコンサルティング

「区分マンションは初期投資が少ない=ローリスク」 「都心の新築物件は空室率が低い=ローリスク」 そう思い込んでいませんか? 不動産投資成功の必須条件はきちんとした投資目線を持つことです。 本書では“儲かる”物件…

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