前回は、不動産投資による収益の最大化について説明しました。 今回は、不動産投資をはじめる際の初期設定で行う「3つ」の重要項目について見ていきます。

将来の収益見込を予測するには「出口」まで計画する

不動産投資をはじめる方に向け、初期設定で行う3つの重要項目について説明していきます。

 

●安く、価値が下がりづらいものを購入する「入り口」

保有中のキャッシュフローを最大化させ、着実にローンを返済していく「運用」

将来的に高値で売却する「出口」

 

筆者はお客様に対し、この3点を説明して売却しています。

 

皆さんどうでしょうか。「入り口」と「運用」はほとんどの不動産会社が説明しますが、購入時に「出口」を提案してくれることはほとんどないのではないでしょうか。それはなぜでしょうか。資産入れ替えの経験、いわゆる「投資経験」が不動産会社の営業マンにないからなのです。不動産会社の営業マンは不動産投資のプロではないのです。ほとんどの会社は「売れば終わり」なのです。

 

購入前に、購入の方法、その後の運用、売却出口すべてについてあらかじめ戦略を立てておくことで、不動産投資の現実的な収益の見込みを立てることができるのです。

安く購入することが不動産投資を成功させる鍵

「売れば終わり」の業者にだまされないために、この3点について説明を進めていきます。

 

まず、安く価値が下がりづらいものを購入するという「入り口」からお話しします。

 

インカムゲイン狙い、キャピタルゲイン狙いどちらの人にもいえることなのですが、近い将来を予測し、10年後を読み通すことができる人はなかなかいないと思います。では、10年以上保有する可能性がある不動産に投資することについては、どうでしょうか。答えとしては、先の見えない10年後が悪くなっても耐えられるような初期設定(=入り口の設定)をしておくことが非常に重要になります。

 

ではどのような入り口を設定するのか――一言で言うと「安く購入する」ことなのです。これは、表面上利回り20%の物件を買いなさいと言っているわけではありません。また、20%の利回り物件は、正直なところ、私たちの会社でもそうそう出るものではありません。

 

不動産投資は保有中、維持経費が多くかかります。その内訳は、物件の価値を維持する経費、賃貸営業にかかる経費、保有に伴う税金などです。この経費による出費をあらかじめ抑えるように注意し、場合によっては売り主負担で対応してもらって購入することが、いわゆる「安く購入する」ことです。

 

購入に際して、保有後の経費がかからないように事前に調査しておくべきことは、大別すると2点あります。

 

●経費節減のための事前調査事項① 物件に関連すること

土地、建物それぞれについてのリスクを事前調査しておき、リスクを売り主と買い主の双方で納得した上で、買い主として最も良い条件で買えるようにすること

 

●経費節減のための事前調査事項② 家賃に関連すること

現在の入居者の家賃額と相場の把握、賃貸需要、入居者属性、保証会社加入の有無

 

この2つの事項を精査し、リスクがあればそれをあらかじめ調査し、リスクの補正を売り主負担にしてもらうこと。もしくは交渉して少しでも有利な条件にし、解決した上で購入することが重要です。

 

次回は、保有後の経費がかからないように事前調査する「物件」について見ていきます。

本連載は、2016年5月31日刊行の書籍『不動産投資は「土地値物件」ではじめなさい』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

不動産投資は「土地値物件」で はじめなさい

不動産投資は「土地値物件」で はじめなさい

菅谷 太一

幻冬舎メディアコンサルティング

「区分マンションは初期投資が少ない=ローリスク」 「都心の新築物件は空室率が低い=ローリスク」 そう思い込んでいませんか? 不動産投資成功の必須条件はきちんとした投資目線を持つことです。 本書では“儲かる”物件…

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