三軒長屋の新オーナー、伊勢屋が持つ「抵当権」とは？

【抵当権】

（1）抵当権とは？

抵当権は、債務者などの不動産を占有移転せずに担保とし、債権の弁済が受けられない場合には他の債権者に優先してその不動産から弁済を受けることができる権利です（369条1項）。

『三軒長屋』の場合、伊勢屋は三軒の長屋が自分の抵当に入っていると述べています。債務者が弁済しない場合には、伊勢屋は他の債権者に優先して三軒長屋から弁済を受けることができます。

三軒のうち真ん中の建物は、伊勢屋の妾が利用していますが、抵当権は非占有担保物権なので、抵当権設定者（所有者）は、設定後も建物を利用することができます。なお、債務者及び抵当権設定者が誰なのかは明らかにされていません。

（2）優先弁済権を実現する競売手続

抵当権の優先弁済権を実現する手続として、抵当不動産を競売する手続と抵当不動産から収益をあげる手続（担保不動産収益執行手続）があります。

競売手続は、抵当不動産を売却し、売却代金（換価金）から配当を受けて債権回収する方法です。売却されると、不動産上の抵当権は消滅し、消滅する抵当権に対抗できない賃借権も消滅します。

そのため、建物に抵当権設定登記がなされた後に賃借して入居した場合、賃借人は、競売により（抵当権に対抗できない）賃借権が消滅するので、買受人（新所有者）から明渡請求をされたら退去しなければなりません。ただし、次項の（3）の明渡猶予があります。

『三軒長屋』において抵当権に基づく競売手続が行われた場合、伊勢屋が抵当権設定登記を行った時期と政五郎らの入居時期の前後によって、建物の買受人に賃借権を主張できるのかが決まります。

伊勢屋が建物に抵当権設定登記を行った後に政五郎らが入居した場合、買受人は、政五郎らを退去させることができます。政五郎らに対する立退料の支払は不要です。

他方、抵当権設定登記を行う前に、政五郎らが入居していた場合、政五郎らの賃借権は抵当権に対抗できるので、競売により消滅せずに買受人に対しても主張することができます。

なお、伊勢屋は「抵当流れで自分のものになる」と述べています。金銭債務の不履行があるときに時間と費用がかかる競売手続を経ずに抵当権者が抵当不動産の所有権を取得する合意（抵当直流〔ていとうじきながれ〕）も代物弁済などとして有効とされています。

抵当直流を登記することはできないため、代物弁済の予約の仮登記などが行われます。この場合、「仮登記担保契約に関する法律」が適用され、抵当不動産の価額が被担保債権額を超える場合には、抵当権者は清算金の支払義務を負います。

（3）明渡猶予と敷金返還

抵当権設定登記後に入居した建物賃借人であっても、競売手続の開始前から使用収益していた場合は、建物買受人が競売により買い受けた時から6ヵ月間は明渡しを猶予されます（395条1項1号）。

競売による買受人は、建物所有者から賃貸人の地位を引き継ぐわけではないので、敷金の返還義務を負いません。賃借人は、賃貸人であった前建物所有者に敷金の返還請求（622条の2第1項）をすることはできますが、競売手続がなされるような資力なので回収は困難です。