最近よく耳にする「リースバック」とは？

ここ最近、「リースバック（または、セール・アンド・リースバック）」という言葉がよく聞かれるようになりました。主に不動産用語として使われていますが、その意味をご存じでしょうか。

「リースバック」を日本語訳すると「賃貸借付き売買」となります。語感からなんとなくオーナーチェンジ物件をイメージしてしまいがちですが、それとは少し異なります。

オーナーチェンジ物件の場合、賃貸借契約は2年ごとに更新、または退去という形が一般的ですが、リースバック物件では、賃貸借契約が半永久的に続きます。つまり、退去・空室のリスクがほとんどない投資物件なのです。どういうことか、下記に事例をあげて説明しましょう。

30歳で新築タワマンを購入した、現在60歳のAさんの例

Aさん（男性・60歳・会社員）は、55歳の妻（専業主婦）、娘（30歳・会社員）の3人家族です。住まいは千葉県の湾岸部に建つタワーマンションで、Aさんが30歳のときに購入したものです。購入当時はバブル景気後半、住宅ローン金利が急激に上昇（店頭金利8％以上）した時期でした。

（※写真はイメージです／PIXTA）

販売価格は6,500万円で、自己資金500万円と、残りの6,000万円は優遇金利5％（返済期間35年）の住宅ローンを借入れして購入しました。月々のローン支払額は月収の4割程度の約30万円で、年収1,000万円のAさんにとってそれほど重い負担ではありませんでした。

最寄り駅から東京駅までは20分程度の快適アクセス、明るい時間は海辺の遠景、夏の夜は花火大会が鑑賞できる絶好のロケーションです。新築当時は「都心至近のリゾートマンション」として話題となり、眺望が開ける最上階住戸は販売価格1億円を超えていました。

Aさんが購入したのは中層階のモデルルーム住戸だったため、比較的「お買い得」でした。慎重なAさんのマイホーム選びに間違いはなかったと思われました。しかし後年になって、資金計画の歪みが現れてきます。

Aさんが60歳になったときです。勤務先の事情で雇用体系が変更され、65歳まで正社員で働けるはずだったAさんは嘱託社員に降格され、給料が激減。収入も一部が歩合となり、毎月の収入自体が不安定になりました。その結果、これまで持ちこたえてきた住宅ローンの支払いが重荷になり、「ローン返済を優先するか、生活費を優先するか」で判断に苦しむ月も出てくるようになりました。

ローン返済が3カ月以上滞ると、金融機関によってはただちに競売手続きに入ります。もしそんなことになったら大変です。マイホームの所有権を第三者に奪われ、住む場所を失ってしまいます。そこでAさんは、自宅を売却してローンを完済し、家賃15万円程度の賃貸住宅へ引っ越すことを考えはじめました。

まずAさんは、任意売却専門の不動産会社に売買査定を依頼しました。査定額は1,800万円と出ましたが、この時点で2,300万円のローン残債があったため、売却してもマイナス500万円（1,800万円－2,300万円）の赤字（オーバーローン）になってしまいます。

Aさんのローン債務を消す（＝抵当権抹消）ためには、物件引渡しまでに赤字分500万円の穴埋めが必要ですが、Aさんの手元にそんな大金はありません。なにより、ローン残債より高く売って利益を出すことをあてにしているくらいでしたから、赤字になれば引越費用も捻出できません。

もうひとつの方法として、Aさんは新たな住居の家賃15万円を払いながら残債500万円の返済（年利5％・10年間・約5万円/月）を続けることもできます。そうすれば、これまで月額30万円かかっていた住宅費を月額約20万円（家賃15万円＋返済約5万円）まで減らすことができます。しかし、現在の収入では月額15万円の支払いが限界でした。

Aさんは困り果てて、こんなことを考えます。「だれかがこのマンションを2,300万円で買ってくれて、いまのまま15万円ぐらいの家賃で貸してくれないかな…」。

まさにこの考え方、この仕組みがリースバックなのです。