わずかな金利の差で…膨れ上がる「住宅ローン総返済額」に衝撃

住まいに関するお金の疑問や不安について、ファイナンシャルプランナーの西澤京子氏・税理士法人スマートシンク代表の菊地則夫氏監修の書籍『住宅ローン&マイホームの税金がスラスラわかる本2021』(株式会社エクスナレッジ)より一部を抜粋、編集して紹介します。

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【登場人物の紹介】

尾内 星子(おうち ほしこ)さん…30歳。35歳の夫、5歳の長女の3人家族。今は家賃10万円の賃貸マンション暮らし。マイホームが欲しいけど、お金のことが心配で、なかなか行動に移せずにいる。

 

西澤 京子さん…1級ファイナンシャル・プランニング技能士、宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザー、大手保険会社、デベロッパー、不動産販売会社、FPオフィス代表を経て現在は不動産関連会社勤務。

住宅ローン「借入額2500万円」の返済額は?

Q たとえば、2500万円を借りたとすると毎月いくらくらいの返済額になるのでしょう? こんな大きな金額を借りた経験がないから、見当もつきません。

 

(写真はイメージです/PIXTA)
(写真はイメージです/PIXTA)

 

西澤さん たとえ借りるのが同じ金額だったとしても、どんな住宅ローンを借りるのか、どう返済していくかで返済金額は違ってくるんですよ。

 

星子さん どんな要素が、返済額を左右するんですか?

 

西澤さん まず金利と返済期間です。金利は低ければ低いほど、返済期間は長ければ長いほど、毎回の返済額は少なくなります。他にも、ボーナス返済を利用するかしないか、元利均等返済・元金均等返済のどちらにするかによっても返済額は違ってきます。

 

星子さん つまり、自分のお財布の事情によって、カスタマイズ可能ということですね?

 

西澤さん そうですね。いろいろ試算してみることが大切ですね。

 

【ここがポイント!】

 

Point 01 同じ2500万円を借りても、借り方・返し方によって毎月返済額は違ってくる。

 

Point 02 金利、返済期間、ボーナス返済の有無、元利均等返済か元金均等返済かなどが、返済額を左右する。

 

Point 03 家計の事情を考えて、借り方・返し方を選ぶこと。そのためにも、いろいろ試算するのがおすすめ。

金利と返済期間、返済方法で、総返済額は違う

【CASE1】

 

借入額:2500万円/金利:1.5%/金利タイプ:全期間固定金利/返済期間:35年
返済方法:元利均等返済/ボーナス返済:なし

 

完済までの毎月返済額7万6546円。完済まで同じ返済額が続く。完済までの総返済額は約3215万円[図表1]。

 

【CASE2】

 

借入額:2500万円/金利:0.7%※/金利タイプ:変動金利/返済期間:20年
返済方法:元利均等返済/ボーナス返済:借入額のうち500万円をボーナス返済にまわす

 

当初5年間の毎月返済額8万9326円。ただしボーナス月は22万3498円。

 

変動金利なので5年ごとに返済額が見直されるため、総返済額は完済してみないとわからない。金利が0.7%のままと仮定すると、総返済額は約2681万円[図表1]。

※ 店頭表示金利よりも低い引き下げ金利適用の場合

 

[図表1]金利と返済期間、返済方法で、毎月返済額と総返済額は違う
[図表1]金利と返済期間、返済方法で、毎月返済額と総返済額は違う

 

【注目キーワード】総返済額

借入時に、完済までの総返済額がわかるのは、完済までの金利が決まっているローンを借りた場合だけ。変動金利型や、固定金利の期間が短く将来的に金利が変わる可能性がある場合、完済するまで総返済額はわからない。

 

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CFPⓇ認定者

1級ファイナンシャル・プランニング技能士、宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザー、大手保険会社、デベロッパー、不動産販売会社、FPオフィス代表を経て現在は不動産関連会社勤務。
「複数の会社で経験したマンション販売のノウハウと資格を生かし、住宅購入を検討する方を支援するファイナンシャルプランナーとして、また住宅ローンの専門家として、現在は主に執筆や監修などを通じて買い手と売り手のサポートに取り組みます。」

著者紹介

税理士法人スマートシンク代表税理士

得意分野は相続税や不動産税務。
「『不動産所得』と『住まいと暮らしの税金』のプロフェッショナル集団、税理士法人スマートシンクの代表として日々、土地・建物の税金問題に取り組んでいます」
編・著書に『相続の手続と節税が全部わかる本』(あさ出版)『不動産税務の手引別巻』(大成出版)、『不動産実業の手引き別巻』(清文社)。雑誌などへの寄稿多数。

著者紹介

連載住宅ローンの借り方&返し方

住宅ローン&マイホームの税金がスラスラわかる本2021

住宅ローン&マイホームの税金がスラスラわかる本2021

西澤 京子 菊地 則夫

株式会社エクスナレッジ

ファイナンシャルプランナーと税理士が住宅ローンの疑問にQ&Aでやさしく回答! 基本の知識から最新の情報まで住宅ローンと住まいに関わる税金の不安を一挙解消! 「住宅ローン減税」「住まい給付金」「贈与税非課税」知っ…

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