住宅ローン「最長50年」だが…総返済額が「膨れ上がる」現実

住宅ローンの返済期間とペアローンに関する疑問や不安について、ファイナンシャルプランナーの西澤京子氏・税理士法人スマートシンク代表の菊地則夫氏監修の書籍『住宅ローン&マイホームの税金がスラスラわかる本2021』(株式会社エクスナレッジ)より一部を抜粋、編集して紹介します。

【登場人物の紹介】

尾内 星子(おうち ほしこ)さん…30歳。35歳の夫、5歳の長女の3人家族。今は家賃10万円の賃貸マンション暮らし。マイホームが欲しいけど、お金のことが心配で、なかなか行動に移せずにいる。

 

西澤 京子さん…1級ファイナンシャル・プランニング技能士、宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザー、大手保険会社、デベロッパー、不動産販売会社、FPオフィス代表を経て現在は不動産関連会社勤務。

住宅ローンの返済期間50年…長いほど返済が楽?

Q 住宅ローンって長いほど返済が楽になりますか? 不動産の広告などでは、返済額の試算に35年返済が使われますが35年がいちばん長い返済期間なのでしょうか?

 

(写真はイメージです/PIXTA)
(写真はイメージです/PIXTA)

 

西澤さん 一般的には80歳までに完済できる期間か、35年返済のどちらか短いほうが最長返済期間ということになります。

 

星子さん では、50歳の人は30年返済が最長ということですね。35年よりも長い返済期間というのはないのですか?

 

西澤さん 一部の銀行ローンの他、フラット50という50年返済が最長の住宅ローンがあります。

 

星子さん 50年返済は、毎月返済額が少なくできそうですね。

 

西澤さん 同じ借入額、同じ金利なら、返済期間が長いほど毎回の返済額は少なくなります。でも、長い返済期間で、固定期間を長くすれば、金利は高く、利息も多くなります。

 

星子さん 返済総額が多くなってしまいますね。

 

西澤さん 変動金利の場合は、返済期間が長いほど金利上昇のリスクも高くなりますよ。他にも保証料や団信保険料(金利上乗せ分)が多くかかります。一般の住宅ローンやフラット35とは借入条件も異なります。確認が必要ですね。

 

【ここがポイント!】

 

Point 01 住宅ローンの最長返済期間は一般的には80歳完済までの期間か35年の短いほう。

 

Point 02 フラット50という、50年返済の商品もある。一部の銀行にも35年を超える借入期間の住宅ローンがある。

 

Point 03 返済期間が長くなればなるほど、利息、保証料、団信保険料(金利上乗せ分)の負担が大きくなる[図表1]。

 

[図表1]返済期間によって1000万円以上の差が生じる
[図表1]返済期間によって1000万円以上の差が生じる

 

【注目キーワード】固定金利期間の長さと金利

現在、固定金利期間が長いほど適用金利は高くなる傾向にある。フラット35(20・50)の場合も同様。ただし、最近はその金利差が縮小傾向にあり、現在、フラット20とフラット35の金利差が0.1%を下回るケースもでてきた。

 

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CFPⓇ認定者

1級ファイナンシャル・プランニング技能士、宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザー、大手保険会社、デベロッパー、不動産販売会社、FPオフィス代表を経て現在は不動産関連会社勤務。
「複数の会社で経験したマンション販売のノウハウと資格を生かし、住宅購入を検討する方を支援するファイナンシャルプランナーとして、また住宅ローンの専門家として、現在は主に執筆や監修などを通じて買い手と売り手のサポートに取り組みます。」

著者紹介

税理士法人スマートシンク代表税理士

得意分野は相続税や不動産税務。
「『不動産所得』と『住まいと暮らしの税金』のプロフェッショナル集団、税理士法人スマートシンクの代表として日々、土地・建物の税金問題に取り組んでいます」
編・著書に『相続の手続と節税が全部わかる本』(あさ出版)『不動産税務の手引別巻』(大成出版)、『不動産実業の手引き別巻』(清文社)。雑誌などへの寄稿多数。

著者紹介

連載住宅ローンの借り方&返し方

住宅ローン&マイホームの税金がスラスラわかる本2021

住宅ローン&マイホームの税金がスラスラわかる本2021

西澤 京子 菊地 則夫

株式会社エクスナレッジ

ファイナンシャルプランナーと税理士が住宅ローンの疑問にQ&Aでやさしく回答! 基本の知識から最新の情報まで住宅ローンと住まいに関わる税金の不安を一挙解消! 「住宅ローン減税」「住まい給付金」「贈与税非課税」知っ…

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