高齢化、人口減少…昨今、マンションを取り囲む状況は極めて厳しいものになっています。大阪経済法科大学経済学部教授の米山秀隆氏の書籍『限界マンション 次に来る空き家問題』(日本経済新聞出版社)より一部を抜粋・編集し、マンションの建て替えの問題点を解説していきます。

スクラップアンドビルド…マンション建て替え支援の闇

要するに、寿命が長くなかったため、区分所有者がそこに永住することができなくなり、切実な問題として、建て替え問題が日本のマンションで現われたということになる。その際、デベロッパーにとっては、建て替え自体が新たなビジネスチャンスともなるため、建て替えに関する法律の整備や政策的支援の実現などについては、熱心に取り組んできた。

 

このように日本のマンションにおいて、建て替えが実際問題として重視される背景には、マンションの寿命が長くなかったという事情が深く関わっている。そこにはスクラップアンドビルドの発想に立つ、デベロッパーの事業姿勢も反映されている。

 

マンションが本来持つべき建物の寿命を全うすれば、所有者にとってはそこに生涯住むことができ、また建物が寿命を全うした場合でも、その後にはその時にふさわしい建築物が建てられればよいという発想もまた生まれてくるとも思われるが、日本の場合そうはなっていない。

 

【区分所有権解消の合理性】

 

一方、所有権に対するこだわりであるが、いったん取得したマンションの区分所有権を永久に持ち続けたいという要求は、建て替えを行うことによってのみ満たされる。

 

この場合、全員一致で建て替えを行うのであれば問題はないが、全員の同意が得られない場合、多数が建て替えを望むにもかかわらず、建て替えられないという問題が発生する。これについては、区分所有法の1983年改正で建て替え決議の規定が設けられ、2002年改正でその要件が緩和されたため、現在では事由を問わず、5分の4の多数によって建て替え決議ができるようになっている。

 

しかし、これを少数者の立場からみれば、せっかく所有権を獲得したにもかかわらず、それを意に添わず奪われる場合が出てくることを意味する。その場合、少数者には所有権を手放すことに相応の対価が支払われるが、この額は一般に、区分所有権を解消して、マンションが建てられていた土地を売却する場合に比べて安くなる可能性が高い。

 

区分所有権を解消して売却する場合には、値段をもっとも高くつける者に売却されることになると考えられるからである。したがって、少数者は最大限得られる売却益よりも少ない額しか得られないという意味で、不利益を被る可能性がある。
 

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