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複数所有は「キャッシュフローを増やす」ことで実現
複数所有するといっても、初心者にとっては、買い進めるのがなかなか難しく感じられるものです。どうすれば良いかというと、1つは自己資金をしっかり貯めておくことです。実際のところ、サラリーマン投資家として成功している方でも、自己資金を1000万円以上持っている人は、ほとんどいません。ポイントとしては、貯めたお金は、使わないように極力抑えることです。
さらに自己資金をなるべく出さずに、融資を使って買う方法を知るべきです。複数棟持つために自己資金を抑え、しっかりとキャッシュフローを出すことが大事です。なぜなら、そこを金融機関がチェックして、次の融資を出すかどうかの検討材料にするためです。
たとえば、家賃収入が毎月50万円あっても、ローンの返済が毎月50万円であれば、次に欲しい物件があっても、アパート経営の能力があるとは評価されず、融資が下りず、次の物件を買うことができません。家賃収入が毎月50万円入ってくるなら、返済は毎月30万円にしておかないと、いつまで経っても現金は増えていきません。
したがって、「キャッシュフローがよくなる物件を買う」ことが資産を拡大するポイントになります。
信頼できる不動産会社を見つけ出し、関係を築く
キャッシュフローがいい物件をいかにして見つけるか。これはサラリーマン投資家にとって、最大の課題と言えるでしょう。
最初に結論から述べると、いい物件を紹介してくれるのは、信頼できる不動産会社です。ただし、ふらりと会社帰りに賃貸業者や不動産会社に立ち寄っても、いい物件はなかなか見つからないでしょう。
サラリーマンを続けながら不動産投資で成功を目指すなら、サラリーマン投資家を成功に導くことを専門に行っている不動産会社に相談すべきです。
税金や管理費など諸費用を抑制し、安定運営を行う
キャッシュフローの良い物件を購入して、利益が毎月出るようになったら、税金のことも把握し、管理していかなくてはなりません。税金を納めることは国民の義務ですが、払いすぎては次の物件へとコマを進める際のネックになりますので、税金を適正に抑えることがポイントになります。
もちろん、税金だけではなく、安定的に賃貸経営をしていくためには、管理会社が優秀でないと務まりません。不動産会社と同様に、信頼できる管理会社を選定して、よいパートナーシップを築いていきましょう。
出口戦略を考えた物件購入を行う
優秀な管理会社を見つけて関係を築いていくと、アパート経営は安定してきますが、安定してきたからといって、安心してはいけません。不動産投資の勝敗を最終的にジャッジできるのは、売却後です。
不動産は最終的に、いつか売却することになります。不動産投資における売却のことを「出口」といいます。「どのように売却するか」という出口戦略によって、最終的な利益が確定されます。キャッシュフローは十分に確保できたとしても、安く売ってしまったら、損を出すことにもなりかねません。
ここまでをまとめると、不動産投資で勝つポイントとは、まず、できるだけたくさんの優良物件を見極めて買うこと。次に、キャッシュフローをしっかり出して、税金や諸費用を抑えて、安定運営すること。そして、いいタイミングで、高く売ることです。
以上が、私が累計500棟にも及ぶ取引のなかで実感したサラリーマン投資家の成功の共通点です。ぜひ、不動産投資の基本を学ぶ前に、頭に入れておきましょう。
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