他人に貸し、他人が建物を建てている土地の評価は？

●他人に貸していて、他人が建物を建てている土地＝「貸宅地」

他人に貸していて、そこに他人が建物を建てている土地を「貸宅地」といいます。貸宅地は、自分で使っている土地（自用地）に比べ利用が制限されるため、借地権の評価額の分だけ安くなります。

貸宅地の相続税評価＝自用地の評価額×（1－借地権の評価割合）

「借地権割合」は国税庁が地域や立地ごとに設定しており、国税庁のホームページにある路線価図や評価倍率表で確認できます。住宅地の借地権割合は、自用地（更地）の30％ないし70％です。

［図表1］自用地、貸家建付地、貸宅地の所有関係

賃貸物件を建てている土地の相続税評価額は？

●他人に貸すための自己所有建物が建っている土地

相続税では、土地と建物は別々の不動産として評価します。

土地については、何も建っていない更地の状態が最も利用しやすく、価値が高いとされます。「路線価方式」における相続税路線価（さらにいえば「公示地価」）も更地を前提として評価されています。

また、土地の所有者が自分で建てた建物がある場合も、通常は自分の判断で撤去し、自由に土地を使えるので、更地と同様として扱われます。

しかし、アパートや賃貸マンション、貸家など他人に貸すための建物が建っている土地となると話は別です。

「相続評価基本通達」では、こうした土地を「貸家建付地」と呼びます。「貸家建付地」は、土地とその上に建っている建物の所有者は同じであることが前提です。

「貸家建付地」の場合、土地の上にある建物は他人（第三者）が利用しており、通常は借家権があり、建物（および土地）の所有者の都合ですぐ立ち退いてもらうわけにはいきません。土地の利用にも一定の制約がかかるため、相続税の評価は低くなるのです。

そこで、「貸家建付地」については、次の算式で計算することになっています。

貸家建付地の評価額＝
　　自用地としての価額－（自用地としての価額×借地権割合×借家権割合）

「借地権割合」と「借家権割合」は国税庁が地域や立地ごとに設定しており、国税庁のホームページにある路線価図や評価倍率表で確認できます。

住宅地の借地権割合は60%や70%が多く、借家権割合は現在、全国一律30％となっています。

以上のことから、相続税の評価において、満室のアパートなどの敷地は、更地や自用地に比べ18%ないしは21%の減額となることが多いとされます。

（※写真はイメージです／PIXTA）

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