相続税の課税額「人に貸している土地」はどの程度安くなる?

土地の相続税の課税額は、その土地がどのように使われているのかによっても変わってきます。他人に貸している場合、賃貸物件が建設されている場合、駐車場にしている場合など、よくあるケースから、実際の評価方法を見ていきましょう。

【期間限定/参加特典付】
医師だけしか買えない「不動産投資物件」ご紹介WEBセミナー 

他人に貸し、他人が建物を建てている土地の評価は?

「貸宅地」として、自分で使っている土地(更地)に比べ借地権の評価の分だけ安くなります。

 

●他人に貸していて、他人が建物を建てている土地=「貸宅地」

 

他人に貸していて、そこに他人が建物を建てている土地を「貸宅地」といいます。貸宅地は、自分で使っている土地(自用地)に比べ利用が制限されるため、借地権の評価額の分だけ安くなります。

 

貸宅地の相続税評価=自用地の評価額×(1-借地権の評価割合)

 

「借地権割合」は国税庁が地域や立地ごとに設定しており、国税庁のホームページにある路線価図や評価倍率表で確認できます。住宅地の借地権割合は、自用地(更地)の30%ないし70%です。

 

[図表1]自用地、貸家建付地、貸宅地の所有関係

賃貸物件を建てている土地の相続税評価額は?

「貸家建付地」として、エリアごとに定められた借地権と借家権の割合に応じて減額されます。

 

●他人に貸すための自己所有建物が建っている土地

 

相続税では、土地と建物は別々の不動産として評価します。

 

土地については、何も建っていない更地の状態が最も利用しやすく、価値が高いとされます。「路線価方式」における相続税路線価(さらにいえば「公示地価」)も更地を前提として評価されています。

 

また、土地の所有者が自分で建てた建物がある場合も、通常は自分の判断で撤去し、自由に土地を使えるので、更地と同様として扱われます。

 

しかし、アパートや賃貸マンション、貸家など他人に貸すための建物が建っている土地となると話は別です。

 

「相続評価基本通達」では、こうした土地を「貸家建付地」と呼びます。「貸家建付地」は、土地とその上に建っている建物の所有者は同じであることが前提です。

 

「貸家建付地」の場合、土地の上にある建物は他人(第三者)が利用しており、通常は借家権があり、建物(および土地)の所有者の都合ですぐ立ち退いてもらうわけにはいきません。土地の利用にも一定の制約がかかるため、相続税の評価は低くなるのです。

 

そこで、「貸家建付地」については、次の算式で計算することになっています。

 

貸家建付地の評価額=
  自用地としての価額-(自用地としての価額×借地権割合×借家権割合)

 

「借地権割合」と「借家権割合」は国税庁が地域や立地ごとに設定しており、国税庁のホームページにある路線価図や評価倍率表で確認できます。

 

住宅地の借地権割合は60%や70%が多く、借家権割合は現在、全国一律30%となっています。

 

以上のことから、相続税の評価において、満室のアパートなどの敷地は、更地や自用地に比べ18%ないしは21%の減額となることが多いとされます。

 

(※写真はイメージです/PIXTA)
(※写真はイメージです/PIXTA)

 

\\12/4開催//
「フィリピン×シンガポール」世界の富裕層が実践する資産保全術

相続税を専門に取り扱う珍しい税理士事務所。年間1,500件(累計7,000件以上)を超える相続税申告実績は税理士業界でもトップクラスを誇り、中小企業オーナー、医師、地主、会社役員、資産家の顧客層を中心に、低価格で質の高い相続税申告サービスやオーダーメイドの生前対策提案等を行なっている。各種メディアやマスコミから取材実績多数有り(※写真は代表社員 荒巻善宏氏)。

税理士法人チェスター http://chester-tax.com

著者紹介

連載相続専門税理士が教える「相続税申告」の重要ポイント

知らないと損、分かれば安心 相続税の申告80のギモン

知らないと損、分かれば安心 相続税の申告80のギモン

税理士法人チェスター

幻冬舎

かつては資産家や富裕層にしか関係ないものというイメージがあった相続税。しかし、2015年(平成27年)に基礎控除額が4割引き下げられ、相続税の申告を行うケースが大幅に増加。相続税はもはや多くの人にとって身近な税金にな…

メルマガ会員限定記事をお読みいただける他、新着記事の一覧をメールで配信。カメハメハ倶楽部主催の各種セミナー案内等、知的武装をし、行動するための情報を厳選してお届けします。

登録していただいた方の中から
毎日抽選で1名様に人気書籍をプレゼント!